나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5417 [4] 충청북도 제천시 한수면 송계리 920 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 한수면 송계리 소재 "한송초중학교" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성된 산간지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 소형차량 및 농기계의 접근은 가능하나 산간지대에 소재하여 제반 교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1-3)는 부정형의 토지로 남하향의 완경사를 이루며, 기호(1,3) 묵전상태이며 기호(2)는 자연림임. 기호(4,5)는 부정형의 토지로 북하향의 완경사를 이루는 묵전상태의 토지임.

인접 도로상태

기호(1)는 동측으로 노폭 2-3미터의 포장도로와 접하며, 기호(2-5)는 지적상 맹지이며, 인접지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2020-10-16)<수도법>,영농여건불리농지 기호(2):농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법> 기호(4):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2020-10-16)<수도법>,영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

기호(2)는 임지상에 잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

기호(1,3-5)는 공부상 지목은 "전" 이나 현황 장기간 방치된 묵전 상태의 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
2.지목 "전"이나 현황 묵전상태임.
3.지적상 맹지임. 인접지를 통해 접근가능(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5417 (4)

* 소재지: 충청북도 제천시 한수면 송계리 920

* 용도: 전 (현황: 묵전 상태)

* 매각대상: 토지

* 감정가: 51,612,000원

* 토지면적: 1,564.00㎡ (약 473.01평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 류OO (류치열)

* 총 채권액: 62,000,000원

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 제천시 한수면 송계리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성된 산간지대에 속합니다.

* 인근에 "한송초중학교"가 있으나, 본건과는 원거리에 있습니다.

* 소형 차량 및 농기계의 접근은 가능하나, 산간지대에 소재하여 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 토지는 부정형이며 남하향의 완경사를 이루고 있습니다.

* 기호(1) 토지는 동측으로 노폭 2-3미터의 포장도로와 접하고 있으나, 기호(2-5) 토지는 지적상 맹지로서 인접 토지를 통해 접근해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2025년 9월 3일 접수된 류치열 근저당권(을7)이며, 채권액은 62,000,000원입니다.

* 이후 2025년 9월 10일 류치열에 의한 임의경매개시결정(갑3)이 등기되었습니다.

* 경매로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차권은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지와 임야가 혼재된 산간지대에 위치하고 있어 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변에 "한송초중학교"가 원거리에 위치하고 있으며, 송계계곡 등 관광 자원이 풍부한 지역입니다.

* 주된 이용 가치는 농업 생산 또는 임업 활동과 관련된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 가장 가까운 교육 시설은 "한송초중학교"이나, 본건과는 원거리에 위치해 있습니다.

* 교통 사정이 불편한 산간지대에 소재하여 대중교통 이용 및 일상생활 편의시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경은 농경지와 임야로 이루어져 있어 비교적 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 송계계곡과 같은 관광지가 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필요: 본건은 지목이 "전"이므로 농지 취득 자격 증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 묵전 상태: 공부상 지목은 "전"이나, 현재 장기간 방치된 묵전 상태로 사용 및 관리에 추가적인 노력이 필요합니다.

* 지적상 맹지: 일부 필지는 지적상 도로에 접하지 않는 맹지이므로, 인접지를 통한 접근로 확보 및 관련 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한: 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (특히 가축 사육 및 공장 설립 관련 규제 확인 필요)

* 혐오시설 관련: 현재까지 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 자원관리센터의 소각시설 증설 사업이 추진된 사례가 있어, 향후 주변 지역 개발 시 관련 시설 유치 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제천시 한수면의 산간지대에 위치한 농지(전)로서, 현재 묵전 상태이며 일부 필지는 맹지인 점, 그리고 농지 취득 자격 증명이 필수적인 점 등이 주요 특징입니다.

* 주변 환경은 자연 녹지 위주이며, 교통 편의성은 다소 떨어집니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 경매로 인해 소멸되어 깨끗한 편이며, 인수할 임차권도 없습니다.

* 주요 리스크는 농지 관련 규제와 맹지 여부, 그리고 묵전 상태의 활용 문제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 증명 발급이 용이하다면, 향후 농업 생산 목적 또는 귀농/귀촌 부지로서의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 송계계곡 등 관광 자원과 연계하여 자연 친화적인 시설(예: 쉼터, 체험 농장 등) 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 경매로 인한 권리상의 문제는 없어 명도가 깔끔하게 진행될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 51,612,000원으로, 토지 면적 1,564.00㎡ (약 473.01평)에 대한 평가액입니다.

* 농지 취득 자격 증명 필요, 맹지, 묵전 상태 등 제반 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 실질적인 가치 평가와 인근 실거래가, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 구도를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 36,000,000원 ~ 46,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.