나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경181 [2] 강원특별자치도 삼척시 남양동 197-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 동해시 평릉동에 소재하는 동해푸르지오아파트 북동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 소규모의 아파트단지가 산재하는 주상혼용지대임.

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 삼척시 남양동에 소재하는 삼일중고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 삼척시 변두리의 신흥개발지역으로 학교, 단독주택, 주거나지 및 농경지가 산재하고 있음.

교통상황

대중교통 다소 불편한 지역이나 본 건까지 제반차량의 접근은 용이함.

교통상황

대중교통 무난한 지역임.

형태 및 이용상태

2필지 1단지의 부정형 토지로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 주상혼용건부지임.

형태 및 이용상태

부정형으로 동측 완경사지에 평탄하게 조성된 근린생활시설(운동체육시설) 건부지이며 동측 인접도로보다는 약 1-2m 고지로 축대가 조성되어 있음.

인접 도로상태

폭 약 4m의 아스팔트 및 콘크리트포장도로가 양접하고 있음.

인접 도로상태

폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 동측 및 북측으로 양접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 소로2류접함, 가축사육제한구역(모든축종제한)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역임.

제시목록 외의 물건

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조 위 경사지붕 단층의 구조로 층고 다소 높은 건물이며 외벽 : 치장용징크판넬 마감 내벽 : 치장용징크판넬 및 벽지 마감 창호 : 샤시창 유리임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층건의 구조로 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : 샤시 창 유리임.

이용상태

운동체육시설(필라테스)로 이용중임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(일반음식점) 2층 : 단독주택 3층 : 단독주택 4층 : 계단실 및 물탱크실.

설비내역

위생설비 및 가스보일러시설 되어 있음.

설비내역

위생설비,가스보일러에 의한 난방설비(2,3층).

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 건물의 4층에 소재하는 태양광발전설비 및 태양열온수급탕설비의 가동여부는 확인이 곤란함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(5-1) 포함
- 지상 소재 또는 건물 부착된 일반적 정도의 조경용 수목과 시설물은 토지와 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경181 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 남양동 197-6 (신주소: 강원특별자치도 삼척시 사직로 42)

용도: 근린시설 (주상복합 및 단독주택 이용)

감정가: 506,313,250원

토지면적: 481.00㎡ (약 145.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 269.97㎡ (약 81.7평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동해중앙새마을금고 (근저당권자)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 남양동에 소재하며, 삼일중고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 삼척시 변두리의 신흥개발지역으로 학교, 단독주택, 주거나지 및 농경지가 산재해 있습니다.

2.2. 도로 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 폭 약 4m 및 8m의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로가 양접하고 있습니다. 대중교통 이용은 무난한 지역으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 규모

등기부상 건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물의 구조로 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 몰탈위 페인트 및 벽지 마감, 창호는 샤시창 유리로 되어 있습니다. (건축물대장 정보상으로는 일반철골구조 위 경사지붕 단층으로 기재되어 있으나, 4층 건물의 설명과 건물 총면적 269.97㎡가 일치하므로 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 건물 용도 및 이용 현황

건물은 1층 근린생활시설(일반음식점), 2층 및 3층 단독주택, 4층 계단실 및 물탱크실로 이용 중입니다. 또한, 운동체육시설(필라테스)로도 이용되고 있습니다. 위생설비 및 가스보일러 시설이 되어 있습니다.

3.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적 24.00㎡(약 7.3평)의 제시외 건물(5-1)이 포함되어 매각됩니다. 지상에 소재하거나 건물에 부착된 일반적인 정도의 조경용 수목과 시설물은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부 상에 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되어 있습니다. 이 중 동해중앙새마을금고의 근저당권(2023-04-28, 금682,500,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서 경매 절차가 완료되면, 설정된 대부분의 권리가 말소되어 본 건물을 낙찰받을 경우 권리상의 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황에서는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 현황 조사 시 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금 회수가 불가능하여 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 이에 대한 정확한 현황은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 삼척시 남양동은 신흥 개발 지역으로, 삼일중고등학교를 비롯한 교육시설과 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 근린생활시설 및 주상복합 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

삼척시외버스터미널, 삼척중앙시장, 삼척번개시장 등 기본적인 상업 시설과 다양한 식당, 카페가 남양동 및 인근 지역에 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.3. 교육시설

본 물건 인근에는 삼일중학교, 삼일고등학교가 위치하고 있으며, 진주초등학교, 삼척남초등학교, 삼척여자고등학교 등 다수의 초중고등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 검색 결과 상 명확한 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 신흥 개발 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성이 있으며, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 구조 상이: 건축물대장상 정보와 실제 건물 구조에 대한 설명이 일부 상이하여, 현장에서 정확한 상태 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물의 현 상태 및 활용 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 미확인 설비: 건물 4층에 소재한 태양광 발전설비 및 태양열 온수급탕 설비의 가동 여부가 확인되지 않아, 추후 유지보수 및 운영에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 변동성: 신흥개발지역으로 향후 주변 환경 및 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 남양동의 신흥 개발 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 자산 가치가 높습니다. 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 차량 접근성이 용이한 편입니다. 다만, 건물 구조에 대한 추가 확인과 제시외 건물, 미확인 설비 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 일괄매각으로 인한 자산 가치: 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 자산 가치가 높습니다.

* 복합 용도 수익 가능성: 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 지역 내 입지: 신흥 개발 지역으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 506,313,250원입니다. 인수할 보증금이 없는 안전한 권리 분석과 일괄매각이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 향후 수익률 분석을 통해 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정 시에는 주변 시세, 건물의 현 상태, 잠재적 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.