나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [5] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 407-17 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서에 첨부된 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 기본 사항

사건번호: 강릉지원 2025타경225 (5)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 407-17

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

감정가: 453,180,000원

2.2. 면적 및 용도

용도: 전

토지면적: 2324.00㎡ (약 703평)

토지지분: 2324㎡ (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 대상

본건은 토지매각 대상입니다.

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "연등사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가서상 본건과 연관된 토지(기호7,8,10)는 이러한 환경을 가지고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

3.3. 접근성

본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부상 채권 총액은 4,080,000,000원입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (명시된 지상권 없음)

4.3. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 북강릉농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황은 인수할 보증금이 없어 낙찰자에게 부담이 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 건이 위치한 연곡면 동덕리 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 일부 민가, 펜션, 농가 주택 등이 혼재되어 있습니다. '연등사'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 개발 현황

주변에 아파트 단지(강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트 등) 및 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하고 있으나, 본건 소재지는 전반적으로 농촌 및 자연환경의 특성을 지니고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근에 연곡면사무소, 연등사 등이 있으며, 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 수준입니다.

6.2. 혐오시설 유무

본건 소재지 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 관련

본 건은 용도가 '전'이며, 현황이 '답'으로 이용 중인 토지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 본 건(기호7,8)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(산란계, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한구역), 온천원보호지구에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7.3. 도로 및 접근성

본 건 서측으로 약 2미터 폭의 비포장도로로만 접근이 가능하여, 차량 통행 및 물류 이동에 불편함이 예상됩니다.

7.4. 공부와의 차이

본 건(기호7,8)은 공부상 "답"으로 되어 있으나, 감정평가서상 현황도 "답"으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (전반적인 용도는 '전'으로 명시되어 있으나, 상세 이용 현황은 '답'입니다.)

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치한 전(현황 답)으로, 약 703평 규모의 토지입니다. 경매 채권은 북강릉농업협동조합 외 다수이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

8.2. 장단점 요약

장점으로는 인수할 임차인 권리가 없어 명도 부담이 적다는 점이며, 단점으로는 농지취득자격증명 발급이 필수이고, 2미터 폭의 비포장도로 접근이라는 점, 그리고 가축사육 제한 및 온천원보호지구 지정 등 토지 이용에 제약이 있다는 점입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 활용 가능성

농지 취득 자격이 있는 수요자에게는 농업용 목적으로 활용 가능성이 있습니다. 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

9.2. 개발 잠재력

인근 지역의 개발 동향 및 지자체의 도시계획 변경 등을 면밀히 검토한다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 온천원보호지구 지정은 온천 관련 사업과의 연관성을 시사합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 참고 가격

본 건의 감정가는 453,180,000원입니다. 이 가격은 시장 가치 및 수익성 분석을 위한 기초 자료로 활용될 수 있습니다.

10.2. 입찰 전략 고려사항

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 실제 현장 조사, 인근 유사 물건 시세 비교, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차, 토지 이용 계획에 따른 개발 가치 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 낙찰 희망가는 본인의 자격 요건, 자금 계획, 투자 목표에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

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