나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [2] 강원특별자치도 강릉시 홍제동 1025-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 현황 '주상나지'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경225 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 1025-10

용도: 대지

감정가: 601,600,000원

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지매각 대상이므로 건물 면적은 없습니다)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북강릉농업협동조합

매각대상: 토지

현황: '주상나지' (건축 가능한 빈 토지)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 홍제동 1025-10에 소재하는 토지입니다. 홍제동은 강릉시의 주요 행정 및 주거 지역으로, 도시 기반 시설 접근성이 양호한 곳입니다.

제공된 감정평가서 요약 정보 중 일부(연곡면, 유천동, 안현동 등)는 본건의 정확한 소재지(홍제동)와 일치하지 않는 지역을 언급하고 있어, 해당 상세 내용은 본건과 직접적인 관련성이 적을 수 있습니다. 따라서 본건의 구체적인 인접 환경 및 주변 시설에 대한 정확한 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상세 지적도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 21일 북강릉농업협동조합이 접수한 근저당권(을3)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 지상권(을6)이 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분은 혼선이 있으므로, 최종적으로 매각물건명세서를 통해 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

홍제동은 강릉시 내에서 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건 토지는 256.00㎡ (약 77.44평) 규모의 대지로, 단독주택, 다가구주택, 또는 소규모 근린생활시설 등 다양한 건축이 가능합니다.

강릉시가 동해안 관광 도시로서 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있으며, 이러한 지역적 특성은 홍제동 일대의 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

홍제동은 강릉시 중심부 또는 그와 인접한 지역에 위치할 가능성이 높아, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 및 공공기관에 대한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설, 교통망, 교육 시설 등에 대한 상세 정보는 현장 방문 및 인근 지역 정보 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제공된 감정평가서 요약의 상세 지역 정보(연곡면, 유천동 등)가 본건 소재지(홍제동)와 일치하지 않아, 실제 토지의 정확한 현황, 주변 환경, 도로 접근성 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 면밀한 검증이 필수적입니다.

* 본건은 '주상나지' 상태로, 건축 시에는 관련 법규(건축법, 국토계획법 등) 준수 및 건축 허가 절차 이행이 필요합니다.

* 공동담보로 설정된 물건이므로, 동일한 채무에 묶인 다른 담보물건들의 경매 진행 결과에 따른 변동 가능성은 없으나, 간혹 채권 총액 및 채무 관계의 복잡성을 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

* 앞서 언급된 바와 같이, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로서 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 말소 처리된 것으로 확인되어 혼선이 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 잠재적 인수 위험이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강릉시 홍제동에 위치한 256.00㎡ (약 77.44평) 규모의 '주상나지' 상태 대지입니다. 토지 자체로서의 개발 잠재력이 있으며, 강릉시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 제공된 감정평가서의 상세 입지 정보와 본건 소재지 간의 불일치는 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사를 통한 정보 검증이 무엇보다 중요합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 지상권 관련 명세서 상의 불일치는 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 가능한 대지로서, 향후 개발을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 강릉시의 관광 및 지역 경제 성장 수혜 기대.

* 인수할 권리관계가 명확하다면(확인 후), 비교적 안전하게 소유권을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 601,600,000원

예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황, 주변 시세, 미래 가치, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 없는 토지 매각이므로, 감정가를 기준으로 기본적인 입찰 전략을 수립하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.