나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [7] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 844 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서에 첨부된 사실조회회신 참조)
- 토지에 식재된 엄나무(두릅나무) 등 포함 평가
- 소하천구역 저촉부분(현황 도로) 감안 평가
- 현황 '전 및 일부 도로 등'
- 남서측 및 북서측 일부는 인접필지(삼산리 845-2)의 부속건물이 점유하는 것으로 목측되나 정확한 지적 및 경계는 별도 측량 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 강릉지원 2025타경225 (7)

- 소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 844

- 용도: 답 (주 용도)

- 감정가: 547,718,000원

- 토지면적: 3166.00㎡ (약 958평)

- 매각대상: 토지매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 북강릉농업협동조합 (북OOOOOOOO)

- 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

- 주의사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 매수보증금 반환 불가), 토지 식재 엄나무(두릅나무) 포함 평가, 소하천구역 저촉(현황 도로), 현황 '전 및 일부 도로 등', 인접 필지 부속건물 점유 가능성.

1.1. 상세 물건 현황 (기호별 특성)

- 본건은 총 면적 3166.00㎡(약 958평)의 토지로 구성되어 있으며, 감정평가서에는 다양한 기호(기호1~10)로 구분된 토지들에 대한 상세한 현황, 이용 상태, 토지이용계획 등이 기술되어 있습니다. 각 기호별 토지는 위치, 형태, 주위 환경, 교통 상황, 인접 도로 상태, 토지이용계획 및 제한상태 등이 상이합니다.

- 건물 감정평가 요약: 감정평가서상에는 철근콘크리트 구조의 2층 건물에 대한 상세 내용이 기술되어 있습니다. 해당 건물은 2020년 12월 16일 사용 승인되었으며, 이전에는 모델하우스 전시관 및 사무실로 이용되었으나 현재는 공실 상태입니다. 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 설비 등을 갖추고 있습니다. 하지만, 제공된 물건 정보에서 '건물면적: 0.00㎡'로 명시되어 있으며, '매각대상: 토지매각'으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 건물이 본 경매의 매각 대상에 포함되지 않거나, 법적 등기 상 면적이 없는 경우일 수 있습니다. 따라서 건물 자체의 취득 및 명도 가능성 등에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

- 위치 및 주위환경:

* 기호1: 강원 강릉시 연곡면 방내리, 연곡면사무소 남측 인근. 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등 혼재.

* 기호3: 강원 강릉시 유천동, 유천초등학교 남서측 인근. 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등 밀집.

* 기호4: 강원 강릉시 유천동, 유천초등학교 남서측 인근. 아파트, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등 분포.

* 기호5: 강원 강릉시 안현동, 양지1교 북서측 인근. 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등 접함.

* 기호6: 강원 강릉시 연곡면 방내리, 연곡면사무소 남동측 원거리. 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등 위치.

* 기호7,8,10: 강원 강릉시 연곡면 동덕리, 연등사 서측 인근. 농경지, 임야 중심.

* 기호9: 강원 강릉시 연곡면 삼산리, 두릉1교 남동측 인근. 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등 혼합.

- 교통상황:

* 기호1,3,6: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 기호4: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 보통.

* 기호5,7,8,9,10: 차량 접근 가능, 대중교통 이용 다소 불편.

- 인접 도로상태:

* 기호1: 동측 약 4m 포장도로 접함.

* 기호3: 서측 약 12m 포장도로 접함.

* 기호4: 임야도상 맹지, 인접 필지 통행로 이용.

* 기호5: 북동측 약 3~4m 포장도로 접함.

* 기호6: 동측 약 2m 비포장도로 접함.

* 기호7,8: 서측 약 2m 비포장도로 접함.

* 기호9: 내부 약 3m 포장도로 이용.

* 기호10: 북동측 약 2m 비포장도로 접함.

- 토지 이용 및 형태:

* 기호1: 사다리형, 상업용 부지 이용.

* 기호3: 정방형, 주상나지 상태.

* 기호4: 부정형, 자연림.

* 기호5: 부정형, 전 및 일부 구거 이용.

* 기호6: 부정형, 전 이용.

* 기호7,8: 부정형, 답 이용.

* 기호9: 부정형, 전 및 일부 도로 이용.

* 기호10: 부정형, 자연림 및 일부 농로, 구거 이용.

- 공부와의 차이:

* 기호5: 공부상 '전'이나 현황 '전 및 일부 구거 등'.

* 기호9: 공부상 '답'이나 현황 '전 및 일부 도로 등'.

* 기호10: 공부상 '임야'이나 현황 '자연림 및 일부 농로, 구거 등'.

3. 권리분석

- 본건은 북강릉농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

- 권리분석 결과, 말소기준권리인 2020년 12월 21일자 북강릉농업협동조합의 근저당권보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 확인됩니다.

- 따라서, 매각으로 인해 소유권 외 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

- 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

- 등기부채권 총액은 4,080,000,000원입니다.

- 소유권 이외의 채권자 권리 현황:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2005-12-07, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이동만

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2016-08-03, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 장주현외 1명 (매매 금153,280,000원)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2020-12-21, 권리종류: 근저당권, 권리자: 북강릉농업협동조합, 권리금액: 금2,600,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 을6, 접수일자: 2023-06-27, 권리종류: 근저당권공동담보목록, 권리자: 북강릉농업협동조합, 권리금액: 금480,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-01-13, 권리종류: 3번장주현지분가압류, 권리자: 주식회사하나저축은행외 5명, 권리금액: 금1,000,000,000원 (말소)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2025-06-12, 권리종류: 임의경매, 권리자: 북강릉농업협동조합, 권리금액: 2,652,568,557원 (말소)

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인에 대한 별도 정보는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

- 본 물건은 강원특별자치도 강릉시의 연곡면 및 유천동 일대에 분포하며, 지역 특성상 농경지와 함께 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

- 일부 기호는 상업나지, 근린생활시설, 농가주택, 펜션 등이 위치한 지역으로, 소규모 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다.

- 특히 기호1은 상업용 부지로 이용 중이며, 기호3,4는 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 상권의 특성을 보입니다.

- 전체적으로 볼 때, 개발 초기 단계이거나 농업 중심 지역에서 주거 및 상업 용도로 전환되는 지역의 특성을 가집니다.

- 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

- 본건 소재지는 연곡면사무소, 유천초등학교 등 공공 및 교육 시설과 인접한 곳이 있으며, 일부 지역에서는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

- 교통 여건은 기호별로 차이가 있으나, 차량 접근은 대부분 가능하며 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도에 따라 대중교통 이용 편의성이 달라집니다. (기호1,3,6은 무난, 기호4는 보통, 기호5,7,8,9,10은 다소 불편)

- 주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼합되어 있어 전원생활과 도시 근접성을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하므로 주의해야 합니다.

- 현황과 공부상 차이: 일부 토지(기호5, 9, 10)는 공부상의 지목과 실제 이용 현황이 다르게 나타납니다. 예를 들어, 공부상 '답'이나 현황은 '전 및 일부 도로 등'으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 또는 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

- 소하천구역 저촉 및 현황 도로: 일부 토지는 소하천구역에 저촉되지만 현황상 도로로 이용되고 있습니다. 이는 관련 법규 준수 및 향후 이용에 대한 검토가 필요합니다.

- 인접 필지 건물 점유 문제: 본건 토지의 남서측 및 북서측 일부에 인접 필지(삼산리 845-2)의 부속 건물이 점유하는 것으로 추정됩니다. 정확한 지적 및 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요하며, 이는 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

- 토지 식재 수목 포함: 토지에 식재된 엄나무(두릅나무) 등은 감정가에 포함되어 매각 대상에 포함됩니다.

- 복잡한 토지 이용 계획 및 제한: 각 기호별로 상이한 용도지역(도시지역, 근린상업지역, 제1종/2종일반주거지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 온천원보호지구 등 다양한 법적 제한 및 규제가 존재하므로, 개별 필지에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

- 건물 현황: 감정평가서에는 건물이 상세히 기술되어 있으나, '건물면적 0.00㎡' 및 '토지매각' 대상임을 감안할 때, 건물이 본 경매에 포함되지 않을 가능성이 높습니다. 건물의 법적 지위 및 철거/인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

- 본 물건은 강릉시 연곡면 및 유천동 일대에 위치한 농지로서, 다양한 용도지역(도시지역, 상업지역, 주거지역, 녹지지역, 관리지역 등)에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다.

- 총 3166㎡(약 958평)의 토지 면적을 소유하고 있으며, 이는 향후 활용 방안에 따라 다목적 활용이 가능함을 시사합니다.

- 다만, 농지 취득 자격 증명 요구, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 소하천구역 저촉, 인접 건물에 의한 점유 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

- 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로, 법적 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상됩니다.

- 매수자는 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 개별 필지에 대한 면밀한 현황 조사, 법규 검토, 측량 등을 통해 잠재적 가치를 극대화할 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 복합적인 토지 이용 가능성: 도시지역, 상업지역, 주거지역, 녹지지역, 관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어, 투자 목적에 따라 주거, 상업, 개발 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

- 교통 접근성: 일부 필지는 주요 도로 및 대중교통망과의 접근성이 양호하여 투자 가치가 높습니다.

- 전원 및 생활 인프라 근접성: 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등과 혼합된 환경으로 전원생활의 여유와 함께 도시 생활의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.

- 토지 가치 상승 잠재력: 강릉시의 지속적인 개발 및 도시화 추세와 맞물려, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

- 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

- 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 개별 필지의 용도 지역별 개발 가능성 및 예상 건축 비용, 예상 수익 분석

* 인접 건물과의 점유 문제, 소하천구역 등 법적 제한으로 인한 실제 활용 가치 변동성 평가

* 시장 상황, 금리 변동 등 거시 경제 지표 분석

- 따라서, 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석, 현장 조사, 시장 분석 등을 거친 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.