나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [3] 강원특별자치도 강릉시 유천동 산219 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 지상 자연생 입목 등 포함 평가
- 분묘 소재 여부 불분명(소재시 분묘기지권 성립여부 불분명), 별도 확인 요
- 임야도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경225 (3)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 유천동 산219

용도: 임야

감정가: 478,296,000원

총 토지 면적: 5,256.00㎡ (약 1,590.0평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 북OOOOOOOO

총 채권 금액 (추정): 4,128,000,000원

1.2. 개별 필지 정보

본 경매 물건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 산219를 중심으로, 여러 지역에 걸친 필지들로 구성된 것으로 보입니다. 감정평가서 요약에 따르면 다음과 같은 필지들이 상세히 기술되어 있습니다.

* 기호 1: 강원도 강릉시 연곡면 방내리 소재, 근린상업지역, 제2종일반주거지역 등에 속하며, 현황 상업용 부지로 이용 중입니다.

* 기호 3: 강원도 강릉시 유천동 소재, 유천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 도시지역, 제1종일반주거지역 등에 속하고, 현황 주상나지 상태입니다.

* 기호 4: 강원도 강릉시 유천동 소재, 유천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 도시지역, 자연녹지지역 등에 속하고, 현황 자연림입니다.

* 기호 5: 강원도 강릉시 안현동 소재, 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용 중입니다.

* 기호 6: 강원도 강릉시 연곡면 방내리 소재, 현황 전으로 이용 중입니다.

* 기호 7, 8: 강원도 강릉시 연곡면 동덕리 소재, 현황 답으로 이용 중입니다.

* 기호 9: 강원도 강릉시 연곡면 삼산리 소재, 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호 10: 강원도 강릉시 연곡면 동덕리 소재, 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용 중입니다.

이는 총 토지 면적 5,256.00㎡에 기여하는 다양한 용도와 위치의 필지들이 포함되어 있음을 시사합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건의 주요 필지 중 하나인 기호 3, 4는 강릉시 유천동에 위치하며 유천초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 이 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 강릉 유천지구는 택지 개발이 진행되어 주거 단지가 형성된 지역으로, KTX 강릉역 및 강릉IC와 인접하여 교통 접근성이 좋습니다.

기호 1, 6이 위치한 연곡면 방내리는 연곡면사무소 인근으로, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등이 혼재된 지역입니다. 기타 필지들은 안현동, 연곡면 동덕리, 연곡면 삼산리 등지에 분포하며, 농가 주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 주변 환경을 구성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 기호 1, 3, 6 지역은 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 기호 4 지역은 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 기호 5, 7, 8, 9, 10 지역은 차량 접근은 가능하나, 시내버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 북강릉농업협동조합의 근저당권 (을13)입니다. 특별한 이견이 없는 한, 매각으로 인해 근저당권, 가압류 등 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 등기부등본 상 북강릉농업협동조합의 지상권 설정 (을18)은 말소된 것으로 확인되어, 현재로서는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 잠재적 권리 위험

* 분묘기지권: 특이사항 및 특수물건정보에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 분묘의 소재 여부 및 성립 여부가 불분명하여 별도 확인이 필요합니다. 만약 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 20년 이상 평온·공연하게 존치된 분묘에 대해 인정될 수 있으며, 토지 소유자의 승낙 없이 설치된 경우에도 성립 가능하나, 2001년 1월 13일 이후 설치된 분묘에는 시효취득이 제한됩니다.

* 토지 소유권 제한: 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 소유권이 사실상 영구적으로 제한될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황 및 잠재력

물건지는 전반적으로 임야, 전, 답 등 농경지 및 자연림 상태의 토지가 다수 포함되어 있습니다. 일부 필지(기호 1)는 상업용 부지로, 다른 필지(기호 3)는 주상나지 상태로 이용되어, 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 유천동 지역은 이미 주거 단지가 조성되어 있고, 상업 시설 및 교육 시설(유천초등학교)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 개발 현황

강릉 유천지구는 택지 개발이 완료되어 주거 단지가 형성되었으며, KTX 강릉역과 동해고속도로 강릉IC가 인접하여 교통 요충지로서의 입지를 갖추고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 도시 개발 및 주거 환경 개선이 이루어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

* 유천동 지역(기호 3, 4)은 유천초등학교와 근접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 연곡면 지역(기호 1, 6 등)은 연곡면사무소, 연등사 등이 위치하며 지역 생활 기반 시설과 연계될 수 있습니다.

* 강릉 유천지구는 강릉시청, 강릉소방서 등 공공 및 행정시설 접근성이 좋으며, 복합 복지 시설도 건립 예정으로 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 접근성

KTX 강릉역 및 동해고속도로 강릉IC가 인접하여 서울 등 수도권과의 접근성이 개선되었습니다. 다만, 일부 필지의 경우 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

물건지 내에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 개발 및 이용에 큰 제약이 될 수 있으며, 분묘의 존치 및 이전 관련 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 분묘 소재 여부 및 성립 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 맹지

일부 필지(기호 4)가 임야도상 맹지에 해당하여, 인접 필지를 통한 통행로 확보 여부 및 토지 이용 계획 수립 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 공법상 제한

* 용도 지역: 본 물건은 도시지역(제1종/2종 일반주거지역, 근린상업지역, 자연녹지지역) 및 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 지역별 건축 및 개발 행위에 차등적인 제한이 적용됩니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구, 소하천구역, 공장설립승인지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

기호 5, 9, 10 필지의 경우, 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 지목 변경 등 행정 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 제시 외 물건

기호 9 지상에 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.6. 혐오 시설 및 환경 문제

제공된 정보만으로는 혐오 시설의 직접적인 존재를 단정하기 어렵습니다. 다만, 강릉시 연곡면 지역에는 과거 폐기물 처리 시설 건립을 둘러싼 민원이 있었던 사례가 있으며, 환경기초시설 주변 거주민에 대한 특채가 이루어진 기록도 있습니다. 또한, 일부 지역은 자연녹지지역, 온천원보호지구 등으로 지정되어 환경 보전이 강조되는 지역이므로, 개발 시 환경 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 강원도 강릉시 유천동 산219 외 다수 필지로 구성된 임야로, 총 5,256.00㎡에 대한 임의 경매 대상입니다. 감정가는 약 4억 7천여만 원입니다.

물건의 장점으로는, 유천동 지역의 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 들 수 있습니다. 택지 개발이 완료된 지역 인근에 위치하며, KTX 강릉역 및 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

그러나 여러 필지에 걸쳐 산재해 있고, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 다양한 공법상 제한, 공부와의 차이 등 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 분묘기지권의 존재 여부와 맹지 해소 방안, 토지 이용 규제 등을 사전에 면밀히 조사하고 예상되는 비용을 산정하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 강릉시 유천동 일대는 지속적인 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인근 개발 계획과의 연계 및 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 절차 진행 시 예상외의 권리 인수 부담이 발생하지 않습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 유사 물건의 시장 가격, 입찰 경쟁률, 그리고 본 보고서에서 제시된 다양한 잠재적 리스크(분묘기지권, 맹지, 공법상 제한, 지장물 처리 등)를 해소하는 데 필요한 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 시세 조사 및 현장 분석이 이루어지지 않았기에, 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 낙찰가는 위에서 언급된 모든 요인들을 면밀히 분석한 후, 투자 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.