나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경225 [8] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 산92 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남측 인근에 위치하며,
인근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 상업나지 등으로 형성되어 있음.
<기호3>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천지구우미린아파트, 강릉미디어촌 5단지아파트, 유승한내들더퍼스트, 근린생활시설,
단독주택 등으로 형성되어 있음.
<기호4>
본건은 강원특별자치도 강릉시 유천동 소재 ""유천초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은
강릉유천더테라스아리스타, 요양원, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호5>
본건은 강원특별자치도 강릉시 안현동 소재 ""양지1교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농가
주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호6>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 소재 ""연곡면사무소"" 남동측 원거리에 위치하
며, 인근은 농경지, 일부 근린생활시설, 딸기농장 등으로 형성되어 있음.
<기호7,8,10>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 ""연등사"" 서측 인근에 위치하며, 인근은
농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
<기호9>
본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 소재 ""두릉1교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근
은 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

<기호1,3,6>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 무난시 됨.
<기호4>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 보통시 됨.
<기호5,7,8,9,10>
본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사
정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형상의 토지로서 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호3 : 정방형상의 토지로서 현황 주상나지 상태임.
기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림임.
기호5 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 구거 등으로 이용중임.
기호6 : 부정형상의 토지로서 현황 전으로 이용중임.
기호7,8 : 부정형상의 토지로서 현황 답으로 이용중임.
기호9 : 부정형상의 토지로서 현황 전 및 일부 도로 등으로 이용중임.
기호10 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 농로, 구거 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호3 : 본건 서측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호4 : 임야도상 맹지이며 인접 필지를 통하여 통행가능함.
기호5 : 본건 북동측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호6 : 본건 동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호7,8 : 본건 서측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호9 : 본건 내 로폭 약 3미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근가능함.
기호10 : 본건 북동측으로 로폭 약 2미터 내외의 비포장도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)
(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강
원도문화재보호조례>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>
<기호3>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-09-30) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014
-09-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
<기호4>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호5>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호6>
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>
<기호7>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호8>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>
<기호9>
계획관리지역(2017-08-18) , 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오
리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정
비법>, 공장설립승인지역<수도법>
<기호10>
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>

제시목록 외의 물건

본건 기호9 지상에는 소유자 미상의 두릅나무가 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호5 : 공부상 ""전""이나 현황은 ""전 및 일부 구거 등""임.
기호9 : 공부상 ""답""이나 현황은 ""전 및 일부 도로 등""임.
기호10 : 공부상 ""임야""이나 현황은 ""자연림 및 일부 농로, 구거 등""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.12.16.자로 사용승인
된 건물임.
외벽 : 외장타일, 벽돌쌓기 마감, 타일붙임마감 등
내벽 : 노출 콘크리트 위 페인팅, 내부 인테리어, 일부 타일마감 등
바닥 : 페인팅마감 및 일부 타일마감 등
천장 : 콘크리트 위 페인팅마감 등
창호 : 폴딩 도어, 페어글라스 등임.

이용상태

문화 및 집회시설(1층 : 모델하우스 전시장, 2층 :사무실)로 이용 중이었으나, 현황은 공실
상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

대상 건물은 등기부상 443-25, 443-26 양지상이나 2020년 12월 16일 자로 합병되어 현재는
443-25 단일 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 지상 자연생 입목 등 포함 평가
- 현황 '자연림 및 일부 농로, 구거 등'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경225 (8)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 산92

용도: 임야

감정가: 187,440,000원

토지면적: 6248.00㎡ (약 1890.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 선순위지상권

주의사항:

* 지상 자연생 입목 등 포함 평가

* 현황 '자연림 및 일부 농로, 구거 등'

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재로서, 주변은 자연림, 농경지, 일부 농로 및 구거 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 인근 지역에는 근린생활시설, 단독주택, 상업나지, 아파트 단지, 요양원, 펜션, 농가 주택, 딸기 농장 등이 혼재하고 있습니다. 연곡해수욕장과 소나무 숲, 연곡천 등이 가까운 거리에 있어 관광 및 휴양지로의 잠재력을 가지고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 일부 지번에 따라 다소 불편할 수 있습니다. 연곡면사무소와 인근 지역을 연결하는 시내버스 노선이 있으나, 운행 빈도는 낮은 편으로 파악됩니다.

2.3. 도로상태

본건에 대한 구체적인 도로 접근성은 개별 기호별로 상이하나, 일부 구간은 약 4미터 내외의 포장도로 및 비포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다. 임야도상 맹지인 경우 인접 필지를 통하여 통행이 가능할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 북강릉농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 6번의 지상권설정등기(2017년 5월 8일 접수)가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나, 이에 대해 지상권자인 신청채권자(북강릉농업협동조합)의 말소 동의서가 제출된 점은 특이사항으로, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 채권총액

등기부채권 총액은 4,080,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 다만, 명확히 확인되지 않은 임차인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 권리 관계를 재확인할 것을 권고합니다.

4. 상권분석

본건은 주로 임야 및 자연림 상태로 이용되고 있으며, 일부는 농로, 구거 등으로 사용되고 있습니다. 인근 지역은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다. 또한, 연곡해수욕장 및 소나무 숲 등 관광 자원이 인접해 있어, 향후 관광객 유치 또는 관련 시설 개발의 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어, 개발 가능성이 있지만 해당 용도지역별 건축 제한 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 지역에 근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 대규모 편의시설은 강릉 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 유천초등학교가 있으나, 해당 물건지에서 도보 접근성은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 의료시설: 강릉 시내에 종합병원 등 의료시설이 위치하고 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용은 다소 불편한 편이며, 차량 이용 시 접근성은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위지상권: 말소되지 않는 권리로 등재되어 있어, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 말소 동의서 제출 여부는 확인 필요)

* 높은 채권총액: 약 40억 8천만원에 달하는 채권 총액은 감정가(약 1억 8천만원) 대비 현저히 높아, 경매 절차 진행 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 온천원보호지구 등 각종 제한사항이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황과의 차이: 공부상 내용과 현황이 다른 부분(기호5, 9, 10)이 있어, 실제 이용 및 개발 시 추가적인 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 입목 등 포함 평가: 지상 자연생 입목 등이 감정가에 포함되어 평가되었으므로, 입목 벌채 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 과거 연곡면 동덕리 인근에 축사 시설로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치한 임야로, 연곡해수욕장 및 솔밭 등 관광 자원과 인접하고 있어 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있으나, 선순위지상권의 존재, 높은 채권총액, 다양한 토지이용계획상 제한사항 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 말소되지 않는 권리로 명시된 지상권의 처리 여부는 낙찰 후 인수 부담에 큰 영향을 미칠 것입니다. 현재는 자연림 및 농경지 일부 등으로 이용되고 있어, 향후 개발 또는 활용 계획 수립 시 토지이용 규제 및 주변 환경과의 조화를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 연곡해수욕장, 소나무 숲 등 관광 자원과의 근접성은 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 다양한 용도지역: 근린상업지역, 주거지역, 녹지지역 등이 혼재되어 있어, 용도 변경 및 개발 시 다양한 사업 모델을 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 넓은 면적과 자연환경을 활용한 관광, 휴양, 또는 친환경 개발 사업의 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 상당히 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 선순위지상권의 인수 여부 및 그에 따른 실제 부담액, 채권총액 규모 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 권리관계 및 주변 시세에 대한 심층적인 분석을 통해 산정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 잠재적 리스크를 감안할 때, 낙찰가율은 감정가의 50% 이하 수준에서 고려해 볼 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.