나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30681 [2] 강원특별자치도 동해시 망상동 320-11 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 망상동 소재 "영동선 망상해수욕장역" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 농가주택, 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)~(16)은 완경사지를 계단식으로 대체로 평탄하게 조성한 토지로서, 기호(1)(14)(16)은 부정형의 평지 및 일부 완경사지로서 "주거나지 및 법면 등", 기호(2)~(7), (9)~(13)은 사다리형의 대체로 등고평탄한 토지로서 "주거나지", 기호(8)(15)는 부정형의 등고평탄한 토지로서 "도로 등"상태이며, 기호(17)은 부정형 완경사지로서 "임야 및 진입도로 등"상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)~(7), (9)~(14), (16)은 로폭 약5미터 내외의 현황 도로인 기호(8) 또는 기호(15)와 접하고 있으며, 기호(5)(8)(9)(15)(17)은 남서측으로 로폭 4미터 내외의 시멘트포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호(4)(14)(17)는 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 개 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호(17)은 보전녹지지역, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(17) 남서측 일부 지상에 산불감시초소가 소재하고 있으며, 남측 경계부근에 제시외 분묘 등이 소재하고 있으나 정확한 점유여부 및 점유면적 등은 불분명한 상태입니다.

공부와의 차이

본건 토지중 기호(1)~(7), (9)~(14), (16)은 의뢰목록상 지목이 "대" 이나, 현황은 "주거나지 등" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 토지만 매각, 지상 소재 석축 및 자연생 입목 등은 포함 평가, 목록8. 현황 '도로 등' 감안 평가
- 현황 : 목록2 내지 7. '주거나지 등'
- 지적경계 불분명

AI 물건분석

1. Structure the Report: Use the specified numbered outline (1., 1.1., 1.1.1.).

2. Populate Sections:

* 1.1. 물건 기본정보: Use provided data and convert area to pyeong.

* 1.2. 입지조건: Use appraisal summary details and search results for local amenities/environment.

* 1.3. 권리분석: Analyze provided land registry data, focusing on the critical "소유권이전청구권가등기" and the conflicting "매각으로 소멸되지 않는 권리" section mentioning "지상권개요".

* 1.4. 상권분석: Synthesize information from search results about Donghae's commercial areas, Mangsang-dong's characteristics, and nearby attractions like the beach and camping resorts.

* 1.5. 생활정보: Compile details on schools, hospitals, and general amenities from search results.

* 1.6. 잠재적 리스크: Detail risks from "특이사항", "주의사항", and the legal implications of the "가등기" and "분묘기지권" from search results.

* 1.7. 종합 의견: Summarize the findings.

* 1.8. 투자 포인트: Highlight unique advantages.

* 1.9. 예상 입찰가: Explain the methodology and factors.

3. Apply Formatting Rules:

* Strict adherence to no markdown, specific line breaks, asterisk lists, name masking, and citation format.

* Ensure all output is in Korean.

4. Refine Search Results: Review the search results for relevant details to fill in the missing sections (especially 상권분석 and 생활정보) and to elaborate on risks.

* Risks (분묘기지권, 가등기): Search results,,,, provide good context on 분묘기지권. Results,,,, explain 가등기 implications. The key risk is that the '소유권이전청구권가등기' by 박동식 is NOT marked for deletion and might survive if it's a superior right or handled improperly. Given it's '갑3' and the auction trigger is '갑4', it's likely inferior, but the '매매예약' aspect is crucial. The "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" also needs careful handling, though the registered 지상권 (을2) is marked as '말소'. This discrepancy should be noted.

* Location/Environment (입지, 상권, 생활): Results,,,,,,,,,, describe the Mangsang Beach area, its amenities (camping resorts, facilities), and general atmosphere. Results,,,, touch upon Donghae's commercial areas. Search results mentions a long-standing issue with international school development in the area, indicating potential future development but also past stagnation. Results,, list hospitals in Donghae city. Schools are not explicitly mentioned, so I'll state their absence or general availability.

* No explicit '혐오시설' found: The searches didn't directly reveal any '혐오시설' (hate facilities) in the immediate vicinity, but the "휴게텔" mention in the context of "망상동 휴게텔" could be interpreted by some as a negative aspect, though it's presented as general commercial information. I will focus on the explicitly listed risks.

Constraint Checklist & Confidence Score:

1. Property Report: Yes

2. "Consultant-like" tone: Yes

3. Pure Text Only: Yes

4. No Markdown/Markup: Yes

5. No Headers (##): Yes

6. No Bold/Italics ( ): Yes

7. No Separators (---): Yes

8. No Tables/Links/Backticks/Code Blocks: Yes

9. No "Best X:" with bold: Yes (Will use "최고의 입지:")

10. Numbered Outline (1., 1.1.): Yes

11. Starts with 1.물건 기본정보: Yes

12. Includes Specific Sections: Yes (Basic Info, Location, Rights, Commercial, Living, Risks, Opinion, Points, Bid Price)

13. Sub-sections (1.1.1.): Yes (if needed)

14. Asterisk for List Items (*): Yes

15. Mask Tenant Names (김 ): Yes (Not applicable here as no specific tenant names are given)

16. Exclude '인수 보증금' for Bid Price: Yes (Insurable deposit is 0)

17. Tenant Warning for Unspecified Deposits: Yes (Not applicable here as deposit is 0)

18. Mask Personal Info (Landlord/Tenant Names): Yes (Not applicable as names are not provided for masking)

19. Line Breaks: Yes (2 blank lines before body text)

20. Include Area (m², py): Yes

21. Include Apt Area (Proprietary/Total): N/A (Not an apartment)

22. Search External Maps/Sites for Amenities/Hate Facilities: Yes (Searched, no hate facilities found, but amenities identified).

23. Response in Korean: Yes

Confidence Score: 5/5 - I am confident I can meet all requirements.

Strategizing complete. I will now proceed with generating the report.

Execution Plan:

1. Start with the report title and the first section (1.1. 물건 기본정보).

2. Populate 1.2. 입지조건 using appraisal summary and search results.

3. Populate 1.3. 권리분석 based on the provided registry data, paying close attention to the 가등기 and the "매각으로 소멸되지 않는 권리" note.

4. Populate 1.4. 상권분석 and 1.5. 생활정보 using the gathered search results.

5. Populate 1.6. 잠재적 리스크, integrating insights from search results on 분묘기지권 and 가등기.

6. Write 1.7. 종합 의견 and 1.8. 투자 포인트 by synthesizing the gathered information.

7. Determine and explain 1.9. 예상 입찰가.

8. Ensure all formatting and citation rules are strictly followed throughout the generation process.

9. Double-check for any markdown elements and remove them.

10. Verify the correct number of line breaks between sections and body text.

11. Add citations where information is directly from search results.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30681 (2)

소재지: 강원특별자치도 동해시 망상동 320-11

용도: 대지

감정가: 644,884,000원

토지면적: 3996.00㎡ (약 1208.9 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사보림축산

2.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 동해시 망상동 소재 "영동선 망상해수욕장역" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 농가주택, 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 완경사지를 계단식으로 대체로 평탄하게 조성되었으며, 일부는 "주거나지 및 법면 등", 일부는 "주거나지", 일부는 "도로 등" 상태이며, 일부는 "임야 및 진입도로 등" 상태입니다. 기호(1)~(7), (9)~(14), (16)은 현황 도로인 기호(8) 또는 기호(15)와 접하고 있으며, 기호(5)(8)(9)(15)(17)은 남서측으로 로폭 4미터 내외의 시멘트포장도로가 소재하고 있습니다. 본건 토지는 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 제시외 물건으로 산불감시초소 및 분묘 등이 소재하나 정확한 점유 여부는 불분명합니다.

2.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2002년 06월 17일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리로는 2002년 06월 17일 접수된 소유권이전 (갑1) 및 국민은행 근저당권 (을1)이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리로는 2002년 06월 20일 접수된 국민은행의 지상권설정 (을2, 말소), 2002년 08월 16일 접수된 박주영의 공유자전원지분전부이전 (갑2, 말소), 2023년 01월 31일 접수된 주식회사보림축산의 근저당권 (을3, 말소), 2023년 01월 31일 접수된 박동식의 소유권이전청구권가등기 (갑3, 매매예약, 말소되지 않음), 2025년 08월 08일 접수된 박동식의 근저당권공동담보목록 (을4, 말소), 2025년 08월 12일 접수된 주식회사보림축산의 임의경매개시결정 (갑4, 말소)이 있습니다.

특히, 2023년 01월 31일 접수된 박동식의 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않는 권리로서, 경매 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부상 을2 근저당권이 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

2.4. 상권분석

본건 소재지인 동해시 망상동은 망상해수욕장을 중심으로 캠핑 리조트, 한옥마을 등 관광 레저 시설이 발달한 지역입니다. 망상해수욕장역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 해변을 따라 펜션, 호텔, 리조트 등이 자리 잡고 있습니다. 또한, 망상동 일대는 주거지역과 상업시설이 함께 형성되어 있어 지역 주민 및 방문객들의 이용 수요가 꾸준합니다. 동해시 전체적으로는 천곡동 상권이 현대적이고 퀄리티 높은 상업 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 망상해수욕장 내 음식점 등은 다소 부족한 편이라는 의견도 있습니다.

2.5. 생활정보

본건이 위치한 망상동 및 동해시 지역에는 다양한 생활 편의시설이 있습니다. 망상해수욕장 주변으로는 캠핑장 시설(화장실, 샤워장, 급수대, 전기시설)이 마련되어 있으며, 포레스트빌리지(어린이 놀이터), 농구장, 족구장 등 레저 시설도 이용 가능합니다. 의료시설로는 종합병원인 동해동인병원 및 근로복지공단 동해병원 등이 동해시 내에 위치하고 있습니다. 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 지역에는 초등학교 및 중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

2.6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 인정될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치를 감소시키고 소유권 행사에 어려움을 초래할 수 있습니다. 분묘기지권은 소멸 시효가 없고, 합의에 의한 이장이 없을 경우 토지 활용이 장기간 제약을 받을 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 박동식 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 존치되어 있어, 경매 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 있습니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 지적경계 불분명: 지적 경계가 불분명하다는 점은 토지 이용 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 공동담보, 중복사건: 본건이 공동담보로 설정되어 있거나 중복 사건이 존재할 경우, 채권 관계가 복잡하여 추가적인 법적 절차나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 부재 및 현황 차이: 건물 면적이 0㎡이며, 공부상 지목이 "대"이나 현황이 "주거나지 등" 또는 "도로 등"인 점은 토지 이용 계획 및 실제 활용에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 개발 가능성 불확실성: 망상지구에 국제학교 등 개발 계획이 있었으나 장기간 표류하고 있다는 점은 향후 지역 개발 및 토지 가치 상승에 대한 불확실성을 내포합니다.

2.7. 종합 의견

본건은 동해시 망상동에 위치한 토지 경매 물건으로, 망상해수욕장 등 관광 자원과 인접하여 입지적 장점이 있습니다. 감정가는 6억 4천여만 원 수준이며, 토지 면적은 약 1208.9 평에 달합니다. 그러나 분묘기지권, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기, 지적경계 불분명 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 분묘기지권 및 가등기의 인수 여부와 그에 따른 법적 문제는 본건의 가치 평가 및 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 망상해수욕장 및 망상해변과 가까워 해양 관광 및 레저 활동과 연계한 개발 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 3996㎡ (약 1208.9 평)의 넓은 대지를 소유하게 됩니다.

* 관광 인프라: 주변에 오토캠핑장, 한옥마을 등 관광 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(644,884,000원)를 기준으로 하되, 제시된 권리 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적 요소입니다. 그러나 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(매매예약) 및 분묘기지권 존재는 토지 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 지적경계 불분명, 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이 등도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 일반적인 경매 시세 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 권리관계에 대한 법률적 검토와 현장 조사를 통해 명확히 파악된 분묘의 처리 방안 및 가등기 말소 가능성 등에 대한 면밀한 분석 후에 결정되어야 합니다. 잠재적 리스크의 정도에 따라 입찰 희망가는 감정가의 70~90% 범위에서 신중하게 결정될 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.