나이스옥션 법원경매 충주 2024타경982 [1] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 506 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청감정 · 평가일 2024.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "아연이마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 인근은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 중부내륙고속도로 감곡IC, 국도(38호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 단독주택 건부지 및 일부 신축공사 중단된 상태임. 일련번호2) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 단독주택 건부지 및 전으로 이용 중임. 일련번호3) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 건물 신축공사 및 토목공사 중단된 상태임. 일련번호4), 일련번호6), 일련번호7) : 본건 토지는 완경사지대의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 일련번호5) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 도로로 이용 중임. 일련번호8), 일련번호9) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 자연림 상태임. 일련번호10) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 전 및 도로로 이용 중임. 일련번호11) : 본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 자연림 및 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1), 일련번호8), 일련번호9) : 맹지임. 일련번호2), 일련번호3), 일련번호4), 일련번호10), 일련번호11) : 본건 서쪽으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접함. 일련번호5) : 본건이 노폭 4m 내외 포장도로임. 일련번호6), 일련번호7) : 본건 북서쪽으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1), 일련번호2), 일련번호7), 일련번호10) : 계획관리지역(2023-10-13), 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 일련번호3) ~ 6), 일련번호8), 일련번호11) : 계획관리지역(2023-10-13), 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호9): 계획관리지역(2023-10-13), 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) ~ 3), 6) 및 7) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠~㉪이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 신축 인허가사항 등이 확인되지 않는 제시외 건물 및 건물의 콘크리트 기초(지하층), 본건 일련번호 2) 지상에 제시외 건물, 본건 일련번호 3) 지상에 건물의 콘크리트 기초(지하층), 본건 일련번호 7) 지상에 제시외 건물이 소재하는 바, 제시외 건물 등이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지건물 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 3), 4) 및 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경수 및 조경석이 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 2) 지상의 조경수 및 조경석은 임차인 소유로 탐문되어 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 컨테이너 1식, 비닐하우스 1동이 소재하나 철거 및 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 및 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 임차인 소유로 탐문되는 제시외건물이 있는 바, 감정평가 제외하였으니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 12) 건물에 부속물 형태로 소재하는 태양광설비 및 데크부분, 본건 일련번호 13) 건물 및 제시외건물㉦에 부속물 형태로 소재하는 데크부분은 단독의 효용가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계인 점 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 임지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행을 고려하여 임지에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1) 토지의 공부상 지목은 '답', 본건 일련번호 2) 토지의 공부상 지목은 '전', 본건 일련번호 4) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 단독주택 건부지로 이용 중이며, 본건 일련번호 5) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 도로로 이용 중이며, 본건 일련번호 10) 토지의 공부상 지목은 '구거'이나 현황 전 및 도로로 이용 중이며, 본건 일련번호 11) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 1) 토지 일부와 본건 일련번호 3) 토지 일부 지상에 건축 중단된 건물 콘크리트 기초(지하층)(제시외 건물 ㉣)가 소재함. 본건 일련번호 1), 2) 및 7) 지상에 소재하는 제시외건물(주택)에 임차인이 거주 중인 것으로 탐문됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 12) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 사이딩판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 13) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 샌드위치판넬 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건 일련번호 12), 일련번호 13) 공히 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호 12), 일련번호 13) 공히 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) ~ 3), 6) 및 7) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠~㉪이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 12) 건물에 부속물 형태로 소재하는 태양광설비 및 데크부분, 본건 일련번호 13) 건물 및 제시외건물㉦에 부속물 형태로 소재하는 데크부분은 단독의 효용가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계인 점 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-목록1, 3 지상의 제시외1-1, 3-6, 3-7 매각 제외 (감정평가서상 ㉤,㉥,㉦, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 1은 213,474,000원, 목록 3은 296,355,000원)
-목록1, 3 지상구축물 제시외 1-2 매각 포함 (감정평가서상 ㉣)
-목록 2 지상의 제시외 2-3, 2-5 매각 제외(감정평가서상 ㉧,㉩), 감정평가서상 임차인소유로 탐문되는 제시외건물 및 조경수 매각제외(감정평가서상 사진용지참조) (법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 2는 191,160,000원)
-목록 2 지상의 제시외 2-4 관정 매각 포함(감정평가서상 ㉨)
-목록 7 지상의 제시외 7-1 매각 제외 (감정평가서상 ㉪, 법정지상권 성립 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 목록 7은 262,624,000원)
-목록 13 건물의 제시외 13-1, 13-2, 13-3 매각 포함
-목록6 지상의 비닐하우스 및 이동식 컨테이너 매각 제외
-목록12 태양광설비 및 데크부분 및 목록13 데크부분 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 충주지원 2024타경982 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 506

* 용도: 단독주택

* 감정가: 2,620,859,000원 (약 26억 2086만원)

* 토지면적: 16,937.00㎡ (약 5,123.7평)

* 건물면적: 139.25㎡ (약 42.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 감곡농업협동조합 (추정)

1.1. 1. 건물 세부 정보 (표제부 기준)

* 건물 12: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택, 연면적 96.25㎡ (약 29.1평), 해당 부지 면적 882㎡ (약 266.8평)

* 건물 13: 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택, 연면적 43㎡ (약 13.0평), 해당 부지 면적 1235㎡ (약 373.5평)

* 총 건물 면적은 96.25㎡ + 43㎡ = 139.25㎡ 입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "아연이마을" 북동쪽 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 중부내륙고속도로 감곡IC, 국도 38호선 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지 일부(일련번호 1, 8, 9)는 맹지이며, 나머지 일부(일련번호 2, 3, 4, 10, 11)는 서쪽으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접하고, 일부(일련번호 6, 7)는 북서쪽으로 폭 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호 5는 노폭 4m 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지 대부분은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 일부 필지는 준보전산지, 접도구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 주변에 공장, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 조용한 편이나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 감곡면 소재지 또는 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 1,235,000,000원)이 말소기준권리입니다. 경매 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 토지 등기부: 상속, 재산상속, 매매 등으로 소유권 변동이 있었으며, 근저당권, 지상권 설정 등은 모두 말소되었습니다. 2024년 3월 26일 감곡농업협동조합의 임의경매 개시결정(본 경매 사건)이 등기되었고, 2024년 7월 8일 다우리종합건설주식회사의 가등기도 말소되었습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 후, 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소되었습니다.

* 임차인 현황:

* 정각훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-28, 대항력 있음. (보증금액은 없으나 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 관련 주의 필요)

* 정선훈: 보증금 20,000,000원, 확정일자 2024-04-29, 대항력 없음.

* 정찬순: 보증금 30,000,000원, 전입/확정일자 2023-09-14, 대항력 없음.

* 노기철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-18, 대항력 없음.

* 이민구: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-25, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 모든 을구 권리는 말소될 예정이나, 감정평가서상 일부 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 불분명에 따른 소유권 행사 제한 가능성이 언급되어 있어, 낙찰자는 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 음성군 감곡면의 외곽 농경지 및 자연림과 주택지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근에 중소규모 공장이 있어 일부 배후 수요가 있을 수 있으나, 주된 상권은 감곡면 소재지 중심 또는 인근 도시의 상권을 이용하게 됩니다.

* 인근의 토지 거래 사례(급매, 소형 토지 등)는 다양한 가격대에 형성되어 있으나, 본건과 같이 대규모 토지에 단독주택이 혼재된 유형의 거래 사례는 드뭅니다.

* 주변 부동산 시세 관련 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않았으며, 검색 결과에서도 공동주택(아파트, 빌라)의 상세 시세 비교 자료는 부족했습니다. 따라서 본건의 정확한 상권 가치 평가는 추가적인 현장 조사 및 실거래가 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 중부내륙고속도로 감곡IC 및 국도 38호선 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 감곡면 소재지에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 환경: 자연림과 농경지가 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 기타: 본건 토지는 일부 완경사 지대이며, 여러 개의 일련번호로 나뉘어 이용 현황이 다양하게 나타납니다 (단독주택 건부지, 농경지, 도로, 자연림 등).

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 1, 2 토지에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 정각훈 임차인은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 협상이 필요할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 감정평가서 상 일부 제시외 건물 및 구축물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 소유권 행사 제한 가능성이 언급되어 있습니다.

* 토지 이용 현황 복잡성: 토지가 여러 필지로 나뉘어 있고, 일부는 맹지이며, 완경사지, 신축 공사 중단 상태 등 다양한 현황이 복합적으로 존재합니다.

* 제시외 건물 및 구축물 관련 복잡성: 매각 포함/제외되는 제시외 건물 및 구축물이 많아, 현장 확인 및 권리관계 파악이 중요합니다.

* 건축 공사 중단: 토지 일부에 신축 중단된 건물의 콘크리트 기초가 존재하며, 토지 이용 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재의 넓은 토지(약 5,123.7평)와 단독주택(약 42.1평)이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감곡IC 및 국도 접근성이 양호하고 주변에 자연림과 농경지가 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 여러 필지로 나뉘어 있는 토지의 복잡한 이용 현황, 일부 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 불분명으로 인한 소유권 제한 가능성, 그리고 보증금 없이 대항력을 갖춘 임차인의 존재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 제시외 건물 및 구축물의 매각 포함/제외 여부가 복잡하게 얽혀 있어 철저한 현장 조사를 통한 권리 및 현황 파악이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 5,123.7평에 달하는 대규모 토지는 향후 개발 또는 다양한 용도 변경 가능성을 제공합니다.

* 계획관리지역: 성장관리구역(산업형)으로 지정된 계획관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 접근성: 중부내륙고속도로 감곡IC 및 국도 38호선 이용이 용이하여 물류 및 이동에 유리합니다.

* 개발 가능성: 현재 일부 공사 중단된 건물 기초가 존재하며, 토지 일부가 농경지 및 자연림으로 이용 중인 점을 고려할 때, 신축 또는 기존 건물의 활용 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,620,859,000원입니다. 그러나 상권 분석에 필요한 상세한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보가 부족하고, 다수의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 제출 의무, 복잡한 제시외 물건 등)를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 호가 분석

* 토지 개별 필지의 현황 및 활용 가치 재평가

* 명도 관련 예상 비용 및 소요 시간 추정

* 법정지상권 및 제시외 건물 관련 법률적 검토

따라서, 본건의 경우 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 초기 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠재적 리스크에 대한 충분한 사전 조사 및 법률 자문을 거친 후에 결정해야 합니다. 예를 들어, 1,572,000,000원 ~ 2,096,000,000원 사이에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위 (추정): 1,572,000,000원 ~ 2,096,000,000원 (감정가의 60% ~ 80%)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 검색된 데이터를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 전문가 자문 등을 통해 보다 면밀한 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

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