나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36264 [3] 충청북도 충주시 살미면 설운리 95 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 임야기타(전 등) 상태임.
기호2 : 부정형의 평지로 건부지(단독주택 및 창고 등)로 이용중임.
기호3,4 : 부정형의 평지로 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.
기호2 : 기호1 토지상의 현황도로를 통하여 접근이 가능함.
기호3 : 지적상 맹지임.
기호4 : 동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호3 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호4 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호2 지상에 후첨 "사진용지" 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(주택2동, 창고2동, 부속건물 1동)이 소재하고 있으나, 별도로 평가하지 아니하였으며, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였음.
나. 본건 기호3 및 4 지상에 소유자 미상의 제시외수목(복숭아나무)이 각각 80여주 및 30여주가 소재하는 바, 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호1 지목은 "임야" 이나, 현황은 "전 등" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 수목 포함
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경36264 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강남대부캐피탈주식회사

소재지: 충청북도 충주시 살미면 설운리 95

1.2. 토지 정보

용도: 전 (현황: 임야기타(전 등), 건부지, 과수원 등 혼재)

토지면적: 1110.00㎡ (약 335.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

(단, 기호2 지상에 소유자 미상 제시외 건물(주택 2동, 창고 2동, 부속건물 1동) 소재하나 별도 평가되지 않음)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 68,940,000원

매각대상: 토지매각

토지 제시외 수목: 복숭아나무 (기호3: 80여주, 기호4: 30여주)는 일괄 평가되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 건 및 인근까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

기호1 토지는 남동측으로 노폭 2m 내외의 현황도로에 접함.

기호2 토지는 기호1 토지의 현황도로를 통해 접근 가능함.

기호3 토지는 지적상 맹지임.

기호4 토지는 동측으로 노폭 2m 내외의 현황도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 이전은 2001년 박종례 씨에게, 이후 2008년 이문호 씨에게 증여로 이전되었음.

말소기준권리인 근저당권은 2022년 6월 15일 강남대부캐피탈주식회사로부터 설정된 130,000,000원임.

본 경매 개시 결정은 2024년 12월 30일 강남대부캐피탈로부터 청구금액 99,618,885원으로 개시되었음.

등기부채권 총액은 130,000,000원임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을17 근저당권(강남대부캐피탈주식회사, 2022-06-15)이 말소기준권리이며, 경매 절차 진행 시 해당 권리를 포함하여 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않음. 이에 대한 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 현재 명시된 임차인은 없음.

3.5. 특이사항

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있음.

제시외 수목이 평가에 포함되었으며, 기호2 지상에는 별도로 평가되지 않은 제시외 건물(주택 2동, 창고 2동, 부속건물 1동)이 소재함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지인 충주시 살미면 설운리는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원 지역의 특성을 보임. 충주시는 우리나라 중앙부에 위치하며, 교통망이 잘 구축되어 있어 전국 어디서나 접근이 용이한 장점이 있음.

4.2. 주변 상업시설

상세 상업시설 정보는 제한적이나, 일반적으로 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 ‘설운1리 마을회관’이 소재하고 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 시설은 마을 단위로 존재할 것으로 추정됨.

5.2. 교육/의료 시설

상세 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 면 단위 또는 인접 읍/면/동 지역에 기본적인 교육 및 의료 시설이 위치할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

본 건은 농지이므로, 낙찰 후 정해진 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 존재함. 관련 절차 및 준비 사항을 사전에 철저히 확인해야 함.

6.2. 제시외 건물 및 수목 관련 리스크

기호2 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(주택 2동, 창고 2동, 부속건물 1동)이 존재하나 별도 평가되지 않았음. 해당 건물로 인해 소유권 행사에 제한이 발생하거나, 향후 철거 등의 추가 비용이 발생할 가능성이 있음. 또한, 제시외 수목은 일괄 평가되었으나, 이 또한 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 제한을 받을 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

기호1 토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '전 등'으로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용이나 개발 시 공부와의 불일치로 인한 문제를 야기할 수 있음.

6.5. 주변 환경 리스크

검색 결과, 충주시 지역에서 과거 쓰레기 소각장 설치 반대 사례가 있었던 것으로 보아, 잠재적으로 혐오시설이나 환경 문제에 대한 주민 민원이 발생할 가능성이 있음을 시사함. 다만, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 위성 지도 및 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으므로, 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요함.

6.6. 미확인 권리 (지상권)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 파악되지 않아 인수 여부가 불확실함. 이는 추후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 살미면 설운리의 농지로, 감정가는 68,940,000원입니다. 토지면적은 1110㎡ (약 335.78평)이며, 매각 대상은 토지입니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외에는 인수할 만한 권리나 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와의 차이, 제시외 건물 및 수목의 존재, 그리고 미확인된 지상권 등은 주의가 필요한 사항입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험은 반드시 숙지해야 합니다. 또한, 토지 이용 제한이 다양한 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 농업 경영 또는 주말농장 등으로 활용 가능한 토지임.

* 충주시의 지리적 이점: 전국 어디서나 접근 가능한 국토 중심부에 위치.

* 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 상세한 시장 분석 및 현장 조사가 이루어지지 않았습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별 물건의 가치 평가, 주변 시세 조사, 권리 관계 분석, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 컨설팅이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.