나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1821 [2] 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재‘강동대학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

일련번호 (1-4,6-7) 토지까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (2-3,6-7) : 공히 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

- 일련번호 (4) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (5) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1-4,6-7) : 폭 약 3-4미터 도로와 접함.

- 일련번호 (5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,3-7) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 일련번호 (2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 (1,4) 토지의 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 (4,7) 토지 일부는 인접한 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용 중임.

- 임대 관계는 미상임.

물건 비고

-소유자미상의 제시외 건물 2-1 (감정평가서상 기호 ㉠) 매각 제외(법정지상권 성립 여부 불분명, 이로인해 소유권이 제한받을 경우의 단가 95,004,000)
-목록 2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1821 (2)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-4

용도: 전 (밭)

감정가: 100,659,000원

토지면적: 1131.00㎡ (약 342.15평)

건물면적: 0㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재 강동대학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통상황:

일부 토지까지 차량 접근이 가능하나, 시내버스 이용 등 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

토지 형태 및 이용상태:

부정형의 토지로, 대부분 전(밭)으로 이용 중이며 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 일련번호 (5) 토지는 맹지입니다. 일부 토지는 급경사를 이루고 있습니다.

인접 도로상태:

일련번호 (1-4, 6-7) 토지는 폭 약 3-4미터 도로와 접하고 있습니다. 일련번호 (5) 토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대부분 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하며, 일부는 생산관리지역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부 을5, 접수일자 2012-10-31, 근저당권 (채권자: 부천지구원예농업협동조합, 채권최고액 396,000,000원)

주요 등기사항 요약:

* 근저당권: 을5 (2012-10-31, 부천지구원예농업협동조합, 말소)

* 지상권설정: 을6 (2012-10-31, 부천지구원예농업협동조합, 말소)

* 근저당권: 을11 (2019-09-27, 안용엽, 말소)

* 가압류: 갑3 (2023-07-24, 신용보증기금, 말소)

* 가압류: 갑4 (2023-08-25, 경기신용보증재단, 말소)

* 소유권경정 (상속포기): 갑5-1, 갑5-2 (2025-07-17, 박성희 외 1명)

* 임의경매개시결정: 갑6 (2025-07-30, 부천시흥원예농업협동조합, 말소)

등기부채권 총액: 926,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. 본건 경매로 인해 기존 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업진흥지역 및 농림지역에 속한 전(밭)으로, 농촌의 성격이 강한 지역입니다. 주변에 상업 시설이 밀집해 있지 않아 상권 분석보다는 농업적 가치 평가가 우선시될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 환경:

농경지와 임야, 일부 주택이 산재한 지역으로, 조용하고 한적한 농촌 생활 환경입니다.

편의시설:

주변에 대규모 편의시설이 부족하여, 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필요:

해당 토지는 농지이므로, 경매 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

건물 매각 제외 및 법정지상권 불분명:

소유자 미상의 제시외 건물(기호 ㉠)은 매각에서 제외되었습니다. 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 만약 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유권 행사 및 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. (이로 인해 소유권이 제한받을 경우의 단가 95,004,000원 명시)

맹지 및 경사 토지:

일련번호 (5) 토지는 맹지이며, 일부 토지는 급경사를 이루고 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

지역 규제:

농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

인근 시설:

감곡면 단평리 260-3번지에 소규모 공공하수처리시설이 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향 여부를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 음성군 감곡면의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 토지 매각을 통해 경매가 진행됩니다. 농지취득자격증명 필수 제출, 매각 제외된 건물로 인한 법정지상권 성립 불확실성, 맹지 및 경사 토지 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 농림지역 등 개발 제한 구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에는 제약이 따릅니다. 농업적 이용이나 해당 지역의 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

농업적 활용:

전(밭)으로 이용 중인 토지로서, 농업 생산 활동을 위한 목적으로 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

향후 개발 가능성:

현재는 농림지역 등 규제가 있지만, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획 변화 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (음성군 농촌공간 재구조화 계획 등 참조)

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가의 자문 등을 통해 산정해야 합니다. 제시된 감정가 100,659,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크 요인(법정지상권 불확실성, 맹지 등)을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.