나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1821 [3] 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재‘강동대학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

일련번호 (1-4,6-7) 토지까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (2-3,6-7) : 공히 부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

- 일련번호 (4) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전 및 일부 도로로 이용 중임.

- 일련번호 (5) : 부정형의 토지로 인접 토지와는 급경사를 이루며, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1-4,6-7) : 폭 약 3-4미터 도로와 접함.

- 일련번호 (5) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,3-7) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 일련번호 (2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 (1,4) 토지의 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 (4,7) 토지 일부는 인접한 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용 중임.

- 임대 관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3~6 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 4 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 도로'임
-목록 5 맹지임
-목록 4,7 지상의 축대 및 조경수는 매각 포함
-목록 4,7 토지 일부는 인접한 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경1821 (3)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-7

1.3. 용도

전 (농지)

1.4. 감정가

296,256,000원

1.5. 면적

토지면적 4597.00㎡ (약 1390.87평)

건물면적 없음

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

부OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재 ‘강동대학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 과수원, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

일련번호 (1-4,6-7) 토지까지 차량 접근은 가능하며, 폭 약 3-4미터 도로와 접해 있습니다. 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 다소 불편한 지역입니다. 강동대학교 인근에 버스터미널 및 주요 시설이 있으나, 본 물건지까지의 대중교통 접근성은 제한적입니다.

2.3. 주변시설

본 건 인근에는 강동대학교가 위치하고 있으며, 대학 내부에 매점, 휴게실, 서점, ATM 기기, 웰니스센터(헬스장), 학생식당 및 카페테리아 등 편의시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 해당 물건지와 직접적으로 인접한 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

2.4. 혐오시설 및 공해시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 음성군 지역 특성상 공장 및 산업단지가 증가하는 추세이나, 본 건의 직접적인 영향권 내에 위치한다는 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 9번 근저당권 (접수일자: 2012-10-31)

3.2. 등기부채권 총액

926,000,000원

3.3. 주요 권리 사항

등기부등본상 근저당, 지상권설정, 가압류, 임의경매개시결정 등의 권리가 등재되어 있으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상으로는 을구 13번 지상권설정이 말소 예정으로 되어 있어, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역에 속해 있으며, 일부 목록(2번)은 생산관리지역에 해당합니다. 이는 농업적 목적이나 제한적인 개발만이 가능한 지역임을 의미합니다.

4.2. 지역 특성

음성군 감곡면 지역은 농경지와 임야, 과수원 등이 혼재된 농촌지역의 특성을 가지고 있습니다. 최근 중부내륙고속도로 감곡IC 및 중부내륙선 감곡장호원역 개통 등으로 교통 접근성이 개선되고 있으나, 이는 지역 전반의 개발 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변이 농경지와 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

강동대학교 인근에 일부 편의시설이 있으나, 본 물건지 자체에서 근접한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

목록 3~6번 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰받은 물건의 보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 (목록 5)

목록 5번 토지는 맹지로서 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 토지 현황 및 이용

목록 4번 토지는 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 일부 도로'로 이용 중이며, 목록 4번과 7번 토지 일부는 인접한 대지(59-12번지)의 부속토지로 이용되고 있습니다. 또한, 목록 4번과 7번 토지 상의 축대 및 조경수는 매각에 포함됩니다. 이는 토지 경계 및 이용에 있어 복잡한 이해관계가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 제시외 물건 (목록 2)

목록 2번 토지 지상에 제시외 물건이 소재하고 있습니다.

6.5. 이용 제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한구역 등에 속해 있어 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면의 넓은 농지(전)로, 농업적 이용이나 농촌 지역에서의 활용이 가능한 토지입니다. 감정가는 2억 9천여만 원으로, 4,597㎡의 넓은 면적을 고려할 때 개별 토지의 가치는 비교적 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 그러나 맹지, 타 토지와의 경계 활용, 농지취득자격증명 발급 필요성 등 여러 제약 조건이 존재하므로, 매수 전 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지 확보: 4597㎡ (약 1390.87평)의 농지를 확보할 수 있습니다.

* 농업 또는 농촌 관련 시설 투자: 관련 법규 및 지역 특성에 맞는 농업 시설, 귀농·귀촌 주택 부지 등으로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 미래 가치: 음성군 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 토지 이용 규제 완화 가능성, 낙찰 사례 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 제공된 정보만으로는 시세 및 주변 가치를 정확히 파악하기 어려우며, 특히 농지취득자격증명 발급과 관련된 리스크, 맹지, 경계 이용 등의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.