나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1890 [2] 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6 단독주택 경매

충청북도 음성군 음성읍 시장로50번길 7-14 (단독주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1890(충주지원 경매2계). 감정가 175,403,000원, 최저가 140,322,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1890 [2]
소재지	충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6
도로명주소	충청북도 음성군 음성읍 시장로50번길 7-14
용도	단독주택
매각기일	2026.08.10
관할법원	충주지원 경매2계 (043-841-9122)
이용제한	제1종일반주거지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	378㎡ (114.35평)
건물면적	79㎡ (23.90평)

금액

감정가	175,403,000원
최저가	140,322,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	14,032,200원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.20	175,403,000원	유찰
2차	2026.06.01	140,322,000원	변경
신건	2026.07.06	175,403,000원	유찰
2차	2026.08.10	140,322,000원

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ""음성중학교"" 남측 인근, 평곡리에 위치하고
있는 부동산(주택 및 지목상 ""과수원"" 1필지,현황 도로변 자투리 ""나지"")이며, 주위는 연립
주택,다세대주택,단독주택,농경지,주상용부동산 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임
교통상황: 1)기호3토지: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 양호함
2)기호4토지: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 양호함
형태 및 이용상태: 1)기호3토지: 토지의 형태는 사다리형이며, ""대""로서 주택부지로 이용하고 있음.
2)기호4토지: 토지의 형태는 부정형이며, 지목은 ""과수원""이나 현황은 도로변 자투리
""나지""임
인접 도로상태: ※기호3,4토지: 기호3토지 서측으로 기호4토지와 접하고 있으며, 기호4토지는 로폭 약10m
도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 1)기호3토지:
도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),가축사육제한구역(2025.05.30)(절대제한구역)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04-06)

2)기호4토지:
도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(국)1-15)(접
함),가축사육제한구역(2025.05.30)(절대제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),중
점경관관리구역(2020-04-06)
제시목록 외의 물건: 없 음
공부와의 차이: ※기호4토지는 공부상 지목이 ""과수원""이나 현황은 도로변에 소재하는 자투리 ""나지""임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조: ※본건 건물(기호2)은 1981년에 사용승인 받았으며, 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서

외벽: 연와벽돌쌓기, 전면 화강석 붙임,시멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽: 미장합판 및 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창
이용상태: 본건 건물(기호2)은 주택(방3,거실,주방/식당.화장실,현관).,계단으로 이용중임
설비내역: 본건 건물(기호2)에는 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있으나 노후하고, 장기간 공
가로서 사용하지 않아 정상적인 작동 불능으로 판단됩니다.
부합물 및 종물: ㉠: 벽돌조 슬래브지붕, 지하실(창고),약28.5㎡
㉡: 벽돌조 슬래브지붕 단층,화장실, 약6.6㎡
㉢: 컨테이너(주택 구조), 약15.75㎡
공부와의 차이: 본건 건물(기호2)은 공부상 지하실 없으나 현황은 지하실[벽돌조 슬래브지붕,지하실(창고),
약28.5㎡]이 있음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 전체 임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ""음성중학교""남측 인근에 위치하고 있는 ""수
정하이츠빌라(다세대주택)"" 제2동(통칭 다동) 3층 302호이며, 주위는 연립주택,다세대주택,
단독주택,농경지,주상용부동산 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.
교통상황: 본건이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
교통상황 보통임.
건물의 구조: 본건은 2004.04월에 사용승인 받은 다세대주택으로서 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건내 3층
302호로서

외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 마감
창 호 : 샷시창호
이용상태: 본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니,현관 등)으로 이용중임.
설비내역: 개별보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 사다리형이며, 2개동 다세대주택건물 부지로
이용하고 있음.
인접 도로상태등: 본건 다세대주택이 소재하는 토지는 남측으로 일부 세로(가) 도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),가축사육제구역(2025.05.30)(절대제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(음성중학교)(교육환경 보호에 관한 법률),
중점경관관리구역(2020-04-06)
공부와의 차이: 없 음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4 지분매각, 공유자우선매수권 없음
-제시외 2-1, 2-2(감정평가서상 ㉠,㉡) 매각 포함
-제시외 컨테이너 주택구조 15.75㎡(감정평가서상 ㉢) 매각 제외
-목록 2 공부상 지하실 없으나 현황은 지하실(제시외 2-1) 있음
-목록 4 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경1890 (2)

채권자: 장OO

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 (1981년 사용승인)

토지 현황: 지목상 "과수원" (필지 4), 현황 도로변 자투리 "나지", "대" (필지 3).

주위 환경: 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지, 주상용 부동산 등이 형성된 지역.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 175,403,000원

토지면적: 378.00㎡ (약 114.3평)

토지 지분: 270㎡ (약 81.7평)

건물면적: 79.00㎡ (약 23.9평)

건물 지분: 79㎡ (약 23.9평)

건물 제시외면적: 35.10㎡ (감정평가서상 ㉠,㉡ 포함)

1.4. 매각 대상

기타 (일괄매각)

1.5. 경매 구분

공유물분할을위한경매(부동산)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

충청북도 음성군 음성읍 평곡리 948-6번지에 소재하며, "음성중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 3 토지 (대): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

기호 4 토지 (과수원/나지): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접함, 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 8월 1일자 임의경매 (장순영) 개시 결정 (2025타경1890).

등기부상 갑구 2번(2017-11-17 소유권 이전, 연경자) 및 갑구 3번(2023-09-15 소유권 이전, 장광용 외 5명, 상속) 권리가 확인되며, 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대 관계 및 보증금, 차임이 미상이므로 이에 대한 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 개요 없이 기재되어 있습니다. (해당 권리가 없거나, 정보 확인이 더 필요한 부분입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 주위는 다양한 주거 형태 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

"음성중학교"가 남측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 특이사항

일괄매각 대상 물건입니다.

목록 4 지분매각의 경우 공유자우선매수권이 적용되지 않으나, 전체 물건에 대한 "공유자우선매수신고"가 가능하다고 기재되어 있어 실제 입찰 시 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

제시외 건물 2-1, 2-2 (㉠, ㉡)는 매각에 포함되나, 제시외 컨테이너 주택구조 15.75㎡ (㉢)은 매각 제외됩니다.

건물(목록 2)은 공부상 지하실이 없으나 현황상 지하실(제시외 2-1)이 존재합니다.

목록 4 토지는 농지취득자격증명이 불요합니다.

6.2. 건물 노후 및 상태

1981년에 사용 승인된 건물로 노후화가 진행되었으며, 난방, 위생, 급배수 설비 등은 장기간 사용하지 않아 정상 작동이 불가능할 것으로 판단됩니다. 이에 따라 수리 및 리모델링 비용이 상당 부분 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 공부와의 차이

건물의 경우 공부상 지하실이 없으나 현황 지하실이 존재하며, 토지의 경우 지목이 "과수원"이나 현황은 "나지" 상태입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성 (공유물분할, 지분매각)

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지 중 일부(목록 4)는 지분으로 매각됩니다. 공유물 분할 경매는 여러 공유자가 얽혀 있어 권리 관계 확인 및 협상, 법적 절차 진행 등에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 단독주택과 토지로 구성된 공유물 분할 경매 물건입니다. 건물의 노후도가 높고, 지하실 등 공부와 현황의 차이가 존재합니다. 토지 또한 지목과 현황이 상이하며, 일부 지분 매각으로 권리 관계의 복잡성이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 명도 및 수리 비용, 추가적인 권리 분석 등이 필수적으로 요구되는 물건입니다.

7.2. 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 인근 다세대 주택의 매매 사례를 포함하고 있으며, 이는 본건과 직접적인 비교보다는 지역의 전반적인 주택 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 아트빌(1,2동): 2014년 준공, 70.01㎡, 2024년 2월 13,800만원 거래 (약 197만원/㎡).

- 아트빌(3,4동): 2014년 준공, 70.01㎡, 2026년 6월 10,500만원 (예상/계획가, 약 150만원/㎡).

- 일봉주택5차: 1996년 준공, 35.64㎡, 2025년 11월 3,500만원 (예상/계획가, 약 98만원/㎡).

본 건의 감정가는 175,403,000원이며, 이는 인근 다세대 주택 최고가 수준과 유사하거나 다소 높은 편입니다. 다만, 본 건은 단독주택과 토지 구성이므로 단순히 전용면적당 가격 비교는 어렵습니다. 정확한 시세 산정을 위해서는 해당 지역 단독주택 및 토지의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 분석이 필요합니다. Google 검색 결과, 음성읍 평곡리 지역의 토지 실거래가 예시(466평 과수원 6063만원, 평당 약 13만원)가 있으나, 이는 본 건의 "대" 및 "나지" 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

- 음성군 내 중심부 인근 위치로 지역 개발 가능성이 있습니다.

- 소규모 토지 지분 매각 및 일부 부대시설 포함으로 활용 가능성이 있습니다.

- 공유물 분할 경매로, 공유자 우선매수권 행사 시 안정적인 거래가 이루어질 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

- 건물 리모델링 후 주거용으로 활용.

- 토지 활용 계획 수립 (예: 건축, 텃밭 등).

- 단독주택이나 소규모 다가구 주택 건축 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본 건의 감정가는 175,403,000원입니다. 인근 다세대 주택 시세, 토지 가치, 건물 노후도 및 수리 비용, 그리고 공유물 분할 경매라는 특수성을 고려했을 때, 시세 분석만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

9.2. 권리 분석 기반 고려사항

- 공유자 우선매수권 행사를 염두에 두어야 합니다.

- 임대 관계 미상으로 인한 인수 위험을 고려해야 합니다.

- 제시외 건물, 공부와의 차이 등 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.3. 최종 제안가

위 모든 사항을 종합적으로 고려하고, 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 155,000,000원

최종 입찰 희망가: 145,000,000원

*주의: 본 물건은 공유물 분할 경매로, 법원 현황 조사 시 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 최종 입찰 전 전문가와 심층 상담 및 현장 답사를 권장합니다.

*혐오시설 정보: 제공된 검색 결과에서 음성군 내 폐기물 처리 시설, 소각장 증설 관련 주민 반대 사례 등이 언급되었으나, 본건 소재지(평곡리 948-6) 인근에 직접적인 혐오 시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 및 환경 관련 뉴스를 통해 잠재적인 환경 이슈 가능성을 배제할 수는 없습니다.1.물건 기본정보