나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2299 [3] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ‘음성경찰서’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 제2층 제202호외 2개호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신천리 214-3, 215-11 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(소(국)2-88)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지' 이나, 현황은 '대'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

물건 비고

-신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지'이나, 현황은 '대'로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경2299 (3)

* 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 158,000,000원

* 토지 면적: 90.54㎡ (약 27.39평)

* 건물 면적: 71.04㎡ (약 21.49평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 '음성경찰서' 서측 인근

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 혼재 (보통 수준)

* 교통: 차량 진출입 가능, 주변 도로망 이용 편리 (보통 수준)

* 단지 접근성: 단지 내 도로를 통해 공공 도로와 연결

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 12월 28일자 음성축산업협동조합 근저당권 (을1)

* 소멸 예정 권리: 을1(근저당권), 을2(근저당권), 갑5(임의경매개시결정)

* 인수 예정 권리: 소유권 보존 등기 (갑1)

* 주의 사항:

* 소유권 이전 청구권 가등기 (갑4, 2024-04-19 접수, 매매예약 9천만원)가 존재합니다. 일반적으로 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리는 말소기준권리보다 후순위인 권리들입니다. 갑4는 을1보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '말소: -' 표시되어 있어 명확한 법적 검토가 필요합니다. 낙찰 후 해당 가등기 관련 법적 분쟁 가능성이 있으므로, 반드시 전문가의 자문을 받아 처리 여부를 확인하시기 바랍니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 9월 27일 전입. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 2024년 9월 27일 전입, 2024년 9월 25일 확정일자. 2025년 10월 13일 배당 신고. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 주거 환경: 음성경찰서 인근의 다세대주택 밀집 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 일부 분포하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 상권입니다.

* 교통 연계성: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 음성읍내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

5. 생활정보

* 공공기관: 음성경찰서, 음성읍 행정복지센터 등 관공서 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 음성읍내를 통해 이용 가능합니다.

* 교육/의료: 주변에 초등학교, 중학교 및 병원 등이 위치해 있습니다. (정확한 거리는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 토지 지목 불일치: 신천리 214-3 토지의 지목은 '전', 신천리 215-11 토지의 지목은 '공장용지'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르다는 의미로, 재산세 등 세금 부과에 영향을 줄 수 있으나, '대' 이용은 건물이 건축된 상태이므로 긍정적 측면도 있습니다.

* 소유권 이전 청구권 가등기 (갑4): 2024년 4월 19일 접수된 가등기 (매매예약 9천만원)의 처리 여부가 불확실합니다. 현재 말소 예정 권리 목록에 포함되지 않은 것으로 보이며, 법률 전문가의 명확한 검토가 필수적입니다. 낙찰 후 소송 등 법적 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 내부에 접근하지 못하여 정확한 내부 상태 및 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 통상적인 시설 상태로 추정하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변을 지도 서비스로 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5천 8백만원입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 소유권 이전 청구권 가등기(갑4)의 존재 및 그 처리 여부입니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소유권 이전 청구권 가등기 리스크를 성공적으로 해소하고 시세 이하로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2018년 사용승인)이라는 점은 장점입니다.

* 음성군 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획 등을 추가적으로 분석하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(71.04㎡)의 '더반클래스' 단지 내 2025년 10월 20일 거래 사례: 130,000,000원.

* 분석:

* 본건은 감정가 158,000,000원 대비, 최근 유사 면적의 실거래가가 130,000,000원으로 약 28,000,000원 가량 차이가 납니다.

* 여기에 소유권 이전 청구권 가등기(매매예약 9천만원) 관련 불확실성, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안해야 합니다.

* 따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 실거래가보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권리 분석 및 시세 조사를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 제시합니다. (단, 소유권 이전 청구권 가등기에 대한 명확한 법적 해결 방안이 확보된 이후에 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.