나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30461 [2] 충청북도 충주시 대소원면 본리 742 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ""대소원초중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재하는 충주산업단지내 미성숙 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,3): 본건까지 제차량의 진출입이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로(첨단산업로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 정방형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남동측으로 노폭 약 23~24m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):도시지역,제1종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)),소로2류(폭8m~10m)(소로2-대소)(접합),중로1류(폭20m~25m)(2020-03-27)(중로1-대소1)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,4): 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인일:기호(2):2015.09.24) 기호(4):2016.07.22)
외벽 : 변색벽돌 노출쌓기 및 페인팅마감
내벽 : 본타일 및 벽지마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2)-1층 : 단독주택(방4, 거실, 주방, 욕실2)로 이용 중임.
기호(2)-2층 : 단독주택(방4, 거실, 욕실)로 이용 중임.
기호(4)-1층 : 단독주택(방4, 거실, 주방, 욕실2)로 이용 중임.
기호(4)-2층 : 단독주택(방3, 가족실, 주방, 욕실2)로 이용 중임

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 되어있음.
기호(4) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4) : 해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(2,4) : 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2,4) : 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3 지상의 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30461 (2)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 742

용도: 단독주택

감정가: 467,007,800원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 면적

토지면적: 324.10㎡ (약 98.04평)

건물면적: 232.40㎡ (약 70.30평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 주의사항

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 목록 3 지상의 수목은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

기호(1,3) 토지는 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "대소원초중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 나지, 주상용부동산이 혼재하는 충주산업단지내 미성숙 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 간선도로(첨단산업로)가 통과하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1,3) 토지는 정방형의 토지로서 현재 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1,3) 토지는 남동측으로 노폭 약 23~24m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (충주첨단지방산업단지(1구역))

* 소로2류 (폭 8m~10m) (소로2-대소) (접합)

* 중로1류 (폭 20m~25m) (2020-03-27) (중로1-대소1) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 소유권: 한국토지주택공사(2010.05.17.) → 강신구(2014.04.15. 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(265,000,000원, 2016.08.03.) (말소기준권리)

* 근저당: 조성탁(180,000,000원, 2020.04.07.)

* 압류: 충주시(2023.10.05.), 국(2024.11.11.)

* 가압류: 충북신용보증재단(49,500,000원, 2023.11.03.), 한성저축은행(5,743,071원, 2024.03.11.)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사(517,877,481원, 2025.04.10.)

* 총 등기부채권액: 500,243,071원

* 건물 등기부:

* 소유권보존: 이한나(2016.08.03.)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(265,000,000원, 2016.08.03.) (말소기준권리)

* 근저당: 조성탁(180,000,000원, 2020.04.07.)

* 전세권설정: 정현수(60,000,000원, 2022.09.30.)

* 가압류: 충북신용보증재단(49,500,000원, 2023.11.03.)

* 압류: 충주시(2024.10.22.)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사(517,877,481원, 2025.04.10.)

* 총 등기부채권액: 554,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 정현수

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-30

* 확정일자: 2022-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 전세권 설정자이나, 대항력 없음으로 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리(2016.08.03. 근저당)보다 선순위 권리는 없습니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 인수 대상이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

충주시 대소원면 본리 일대는 충주첨단산업단지 인근에 위치하여 주택 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택의 매매 및 임대 정보는 다양하게 확인되나, 본건과 같이 단독주택의 개별 거래 사례는 상대적으로 적습니다.

최근 주변 지역의 단독주택 거래 사례를 보면, 토지 면적 및 건축 연도, 입지 등에 따라 가격 편차가 존재합니다. 예를 들어, 비교적 최근 건축된 주택의 경우 3억 원 이상의 매물이 확인되었으며, 구옥의 경우 7천만 원대의 저가 매물도 존재합니다.

본건은 단독주택 부지로 2015년~2016년에 건축된 2층 건물로, 감정가는 4억 6천만 원대입니다. 주변의 유사 단독주택의 시세 동향을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 산업단지 연계성

충주산업단지 내 미성숙 주택지대로서, 산업단지 종사자들을 위한 주거 수요가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 금가면 지역에 악취 민원으로 인해 시에서 매입한 폐기물 처리 시설 및 숯가마 부지가 있으나, 본건과는 거리가 상당하여 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 근접 시설

* 교육시설: 대소원초중학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의시설: 인근 간선도로를 통해 상업 시설 및 기타 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

건축 승인일이 2015년~2016년으로 비교적 신축에 해당하나, 실제 내부 상태 및 관리 현황은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.2. 미성숙 주택지대

충주산업단지 내 미성숙 주택지대로서, 향후 지역 개발 및 주택 수요 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공되었던 물건으로, 현재 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 대소원면 본리에 위치한 단독주택으로, 주변의 대소원초중학교 및 충주산업단지와 인접하여 주거 및 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 2015~2016년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다. 교통 및 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 산업단지 내 미성숙 주택지대라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경: 대소원초중학교 인접

* 우수한 교통 접근성: 간선도로 인접 및 차량 진출입 용이

* 신축급 단독주택: 2015~2016년 준공으로 비교적 최신 건물

* 일괄매각 및 인수 권리 없음: 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 467,007,800원이며, 등기부상의 총 채무액은 토지 기준 500,243,071원, 건물 기준 554,500,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

최근 주변의 유사 단독주택 매물 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

충주산업단지 인근의 주택 수요와 본건의 입지 및 건물 상태를 감안할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성과 경쟁 상황에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위 제안 : 460,000,000원 ~ 500,000,000원

* 이는 시세 및 감정가를 기반으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 시장 상황 분석이 필수적입니다.

* 채권 총액이 감정가보다 높으므로, 최소한의 경쟁으로 낙찰받기 위해서는 감정가 이상을 고려해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.