나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30506 [3] 충청북도 충주시 산척면 송강리 1821-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 "상산마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건1 : 부정형 완경사지로서 답으로 인접필와 함께 답 등으로 이용중임.(일부 구거임) 대상물건2 : 부정형 완경사지로서 전 등으로 이용중임. 대상물건3,4 : 부정형 완경사지로서 묵전임. 대상물건5 : 부정형 완경사지로서 인접필지와 함께 사과나무 과수원으로 이용중임. 대상물건6 : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중임. 대상물건7 : 부정형 완경사지로서 지목은 대지이나 전(묵전)임.

인접 도로상태

대상물건1, 3 내지 7 : 맹지임. 대상물건2 : 세로불의 비포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대살물건1,2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건3,4,6,7 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대상물건5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건5 : 지목은 전이나 과수원으로 이용중임. 대상물건7 : 지목은 대지이나 묵전상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건5 지상의 소유자 미상의 사과나무는 평가하지 아니하였음. (대상물건5는 인접필지인 송강리 1821-5 경작자가 일단의 과수원으로 사과나무를 경작하고 있음.)

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,4 농지취득자격증명제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 3,4 모두 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30506 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 46,360,000원

매각대상: 토지매각

일괄매각: 해당 (목록 3, 4)

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청북도 충주시 산척면 송강리 1821-2

용도: 답 (논)

토지면적: 1220.00㎡ (약 369평)

토지지분: 1220㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청북도 충주시 산척면 송강리 소재 '상산마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌 지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다. 동충주IC가 근접하여 수도권 방문이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

전체 면적 1220.00㎡의 토지는 지목상 '답'이며, 감정평가서 요약에 따르면 여러 개별 물건(목록)으로 구성되어 있는 것으로 보입니다. 각 물건의 구체적인 면적은 명시되지 않았습니다.

* 목록 1: 부정형 완경사지로 답으로 이용 중이며, 일부 구거(수로) 포함.

* 목록 2: 부정형 완경사지로 전으로 이용 중.

* 목록 3, 4: 부정형 완경사지로 묵전(묵은 밭)으로 이용 중.

* 목록 5: 부정형 완경사지로 과수원(사과나무)으로 이용 중 (지목은 전).

* 목록 6: 부정형 완경사지로 전으로 이용 중.

* 목록 7: 부정형 완경사지로 묵전 상태 (지목은 대지).

2.4. 토지이용계획 및 규제

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (목록 1, 2)

* 보전관리지역 (목록 3, 4, 5, 6, 7)

* 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)

* 영농여건불리농지 (목록 3, 4, 5, 6, 7)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 159,000,000원

* 말소기준권리: 2022-04-21 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 84,000,000원)

* 이 외 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 제시된 정보상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 충주시 산척면 송강리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재되어 있습니다. 인근에는 동충주산업단지가 위치하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다. 최근 산척면 농촌중심지 활성화 사업 등을 통해 기초생활기반시설 확충 및 지역 경관 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변이 농촌 지역이고 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주거 환경은 농촌 마을의 특성을 따르며, 차량 접근성이 확보되어 있어 인근 읍면 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 산척면 소재지 및 충주시 도심지로의 이동은 차량을 통해 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 농촌 지역의 경우, 면 소재지 또는 인근 도시 지역에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설과 보건소, 병원 등 의료 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명 필요 (목록 3, 4): 해당 목록에 대한 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 규제: 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

6.2. 물리적 제약

* 맹지 (목록 1, 3, 4, 5, 6, 7): 이들 목록은 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다. 이웃 토지와의 협의, 사도 개설, 토지 이용 계획 승인 등의 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 영농여건불리농지 (목록 3, 4, 5, 6, 7): 평균 경사율이 높거나 농업 생산 기반 시설이 부족하여 농업 생산성이 낮거나 농사짓기에 불리한 조건을 가진 농지로 지정된 경우입니다.

* 목록 5: 지목은 전이나 과수원으로 이용 중이며, 제시 외의 소유자 미상 사과나무는 평가에서 제외되었습니다. 실제 경작은 인접 필지 경작자가 하고 있습니다.

* 목록 7: 지목은 대지이나 묵전 상태로 이용 중입니다.

6.3. 기타 제약

* 임대 관계 미상: 현재 토지에 대한 임대차 계약 여부 및 내용이 불분명하여, 낙찰 후 임차인과의 관계 발생 시 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 산척면의 농촌 지역에 위치한 답(논) 토지로, 감정가 46,360,000원에 매각 대상입니다. 토지는 계획관리지역 및 보전관리지역에 속하며, 일부는 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 특히, 대부분의 목록이 맹지이며, 목록 3, 4번지는 농지취득자격증명 제출이 필수적인 사항입니다. 농촌 지역의 특성상 주변 환경은 보통 수준이나, 맹지 및 영농여건불리농지라는 점은 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다. 동충주산업단지가 인근에 위치하여 지역 개발 잠재력은 있으나, 개별 토지의 활용 방안은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 동충주산업단지 및 산척면 농촌중심지 활성화 사업 등 지역 개발 계획 고려 시 장기적인 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 영농여건불리농지로 지정된 토지는 소유 제한이 완화되고 농지 전용 절차가 간소화되는 혜택이 있어, 특정 용도(예: 조사료, 특용작물 재배, 농지 전용을 통한 시설 설치 등)로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 맹지이지만, 도로 사용 승낙을 받거나 인접 토지와의 협의를 통해 도로를 확보할 경우 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석만을 바탕으로 하므로, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가는 향후 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가, 권리 관계, 낙찰률, 응찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 맹지 및 농지취득자격증명 제출 의무 등의 제약 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.