나이스옥션 법원경매 원주 2024타경401468 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 이민영의 양수인)로부터 2026. 7. 14.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2024타경401468 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 7층711호

용도: 오피스텔

건물명: 채움플러스 혁신1차

건축년도: 2018년

해당 층: 7층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지 지분: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

건물 지분: 27.36㎡ (약 8.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 지역 정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치하며, 원주혁신도시 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

본 물건이 위치한 원주혁신도시는 공공기관 및 다양한 편의시설이 밀집된 지역입니다. 인근에는 버들초등학교(약 0.2km), 반곡중학교(약 0.8km), 북원여자고등학교(약 0.8km) 등 교육시설이 위치해 있습니다. 또한, 노브랜드 원주반곡점(약 0.27km), 원주원예농협 하나로마트 혁신도시점(약 0.8km) 등 쇼핑 시설과 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.3. 교통

원주혁신도시 내에 위치하여 교통 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 단지 인근으로 버스 노선이 운행되고 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 보고된 정보는 없습니다. 다만, 원주시 내에서는 의료폐기물 소각시설, 아스콘 공장, 태양광 발전시설 등 갈등 유발 시설 추진 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 권리 분석 결과, 다음과 같은 사항이 확인됩니다.

* 을3 근저당권 (박용수): 104,000,000원 (말소기준권리)

* 이 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 을4 주택임차권 (이민영): 보증금 95,000,000원

* 임차인 이 씨는 2018년 12월 31일 전입(사업일자), 2019년 1월 9일 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2023년 1월 26일입니다.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 임차인의 권리는 매각 후에도 인수될 예정입니다.

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사): 95,000,000원

* 본 경매 개시 결정 등기이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 별도 명시된 권리는 없습니다.)

3.3. 주의사항

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

본 물건이 위치한 채움플러스 혁신1차 오피스텔은 2018년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 원주혁신도시의 개발과 함께 상업 및 업무시설이 증가하면서 오피스텔에 대한 수요도 꾸준히 있는 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 2월부터 3월까지의 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(27.36㎡)의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 3일: 120,000,000원 (4층)

* 2026년 3월 12일: 99,000,000원 (8층)

* 2026년 3월 12일: 99,000,000원 (11층)

감정가는 120,000,000원이며, 최근 거래 사례 중 4층 물건이 감정가와 동일한 120,000,000원에 거래되었습니다. 8층과 11층 물건은 99,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 7층에 위치하고 있어, 최근 거래 가격대를 고려할 때 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근에는 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형마트(원주원예농협 하나로마트 혁신도시점), 다수의 소매점, 금융기관(새마을금고), 병원, 약국 등이 위치해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육환경

단지 바로 앞 버들초등학교(약 0.2km)를 비롯하여 반곡중학교, 북원여자고등학교 등 다양한 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주변 환경

원주혁신도시는 잘 정비된 도시 환경을 갖추고 있으며, 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이민영, 보증금 95,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 권리는 매각 후에도 인수되므로, 낙찰자는 임차인에게 보증금 95,000,000원을 지급해야 할 의무가 발생합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

6.2. 중복 사건

본 사건은 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주혁신도시 내 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어, 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 임차인 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시 내 핵심 입지: 풍부한 공공기관 배후 수요 및 편리한 생활 인프라.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호 예상.

* 가격 메리트 고려: 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 인수 금액을 제외한 실질적인 투자 비용 대비 가격 메리트 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 120,000,000원으로 평가되었으며, 최근 실거래가 또한 99,000,000원 ~ 120,000,000원 수준을 형성하고 있습니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 임차인(이민영)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

이에 따라, '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙에 의거하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 시장가치 (감정가 기준): 120,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 95,000,000원

예상 입찰가: 25,000,000원

이는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로, 본 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 실질적 가치에 기반한 추정치입니다. 따라서 본 물건의 총 투자 비용은 낙찰가(입찰가)에 인수 보증금 95,000,000원을 합산한 금액이 될 것입니다.

본 예상 입찰가는 현재 시세 및 물건의 특성을 반영한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 재확인 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.