나이스옥션 법원경매 원주 2025타경343 [2] 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1085 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2~4)는 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "원주부흥사지석탑재" 남측 인근에 소재하며 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며 인근 취락과의 접근성 등을 고려할 때 제반 통작사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2)토지 : 유사사다리형 평지로서 전 기타(제시외물건 건부지) 상태임.
기호(3)토지 : 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 농경지로 이용중임.
기호(4)토지 : 부정형 완경사지로서 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2)토지 : 남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로(기호(4))와 접함.
기호(3)토지 : 남동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로(기호(4))와 접함.
기호(4)토지 : 본건을 도로로 이용중이며, 남동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 [사진용지] 참조

공부와의 차이

기호(2)토지는 공부상 지목 전이나 현황 전 기타(제시외물건 건부지)로 이용중이며, 기호(4)토지는 공부상 지목 전이나 현황 기호(2,3)의 진입로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "국민건강보험공단본부" 북서측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 출입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 109호로서,
-외벽 : 보드위 돌가루뿜칠 및 갈바륨, 착색페어그래스 등 마감,
- 내벽 : 일반 점포용 내부인테리어 등 마감,
- 창호 : 알미늄샷시창호 마감임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전설비, E/V설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6m의 보행자 전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2~4. 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 목록2번은 일부 전용허가가 이루어져 있으므로 미리 소초면 행정복지센터에 발급 문의 바람
- 목록3. 지상에 매각에서 제외되는 관정 소재
- 목록4. 공부상 전이나 현황은 도로
- 목록5. 건물은 건축물사용승인이 안된 미준공 상태이므
로 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경343 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1085 (토지) / 강원특별자치도 원주시 반곡동 (건물)

용도: 토지(전, 건부지, 현황 도로), 건물(근린생활시설)

감정가: 440,478,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 3245.00㎡ (약 981.6평)

건물면적: 86.24㎡ (약 26.1평)

2. 입지조건

토지 (강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1085)

* 주위 환경: "원주부흥사지석탑재" 남측 인근에 소재하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역임 [cite:INDEX].

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근 취락과의 접근성 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됨 [cite:INDEX].

* 형태 및 이용 상태: 유사사다리형 평지로서 전 및 기타(제시외물건 건부지) 상태이나, 일부는 현황 도로로 이용 중임 [cite:INDEX].

* 인접 도로 상태: 남측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 비포장도로(본건 목록 4 토지)와 접함 [cite:INDEX].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당함 [cite:INDEX].

건물 (강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 7층 건물 1층 109호)

* 주위 환경: "국민건강보험공단본부" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 주로 소재하는 지역임 [cite:INDEX].

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됨 [cite:INDEX].

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 109호로서, 외벽, 내벽, 창호 등은 일반적인 마감 상태임 [cite:INDEX].

* 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태임 [cite:INDEX].

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6m의 보행자 전용도로와 각각 접함 [cite:INDEX].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당함 [cite:INDEX].

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부에는 소유권 보존, 소유권 이전(매매), 근저당권, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 가처분, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (원주신용협동조합, 2018-12-31 접수)이 말소기준권리가 되는 것으로 보이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다 [cite:INDEX].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 법적 절차에 따라 말소될 권리가 많습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항:

* 본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물은 포함됩니다.

* 목록2~4 토지는 각 농지취득자격증명 발급이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 특히 목록2번은 일부 전용허가가 이루어져 있으므로, 소초면 행정복지센터에 발급 문의가 필요합니다 [cite:INDEX].

* 목록3 토지 지상에 매각에서 제외되는 관정이 소재합니다 [cite:INDEX].

* 목록4 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 도로로 이용 중입니다 [cite:INDEX].

* 특이사항: 중복병합사건으로, 두 개의 경매 사건(2025타경343, 2025타경20804)이 병합되어 진행 중입니다 [cite:INDEX]. 또한 지분매각으로 기재되어 있으나, 토지 및 건물 면적 기재로 볼 때 일괄 매각되는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 반곡동 상가:

* 국민건강보험공단 본부 등 주요 기관이 위치한 혁신도시 인근 지역으로, 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집한 상업 지역입니다 [cite:INDEX].

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 존재하며, 6차선 도로변에 위치한 상가 매물도 확인됩니다 [cite:INDEX, INDEX].

* 최근 시세 자료에 따르면, 상가 건물 전체 매매가 수십억 원대에 이르는 경우도 있으나, 개별 점포의 매매 및 임대가는 입지와 층수, 면적에 따라 큰 차이를 보입니다. 정확한 비교는 주변 유사 건물(예: 정우빌딩2차)의 개별 호실 시세 조사가 필요합니다 [cite:INDEX].

* 소초면 흥양리 토지:

* 주로 농경지 및 단독주택이 소재하는 지역으로, 계획관리지역에 해당하여 개발 가능성이 있습니다 [cite:INDEX, INDEX].

* 전원주택 부지 또는 농막용 토지 등으로 평당 15만원 ~ 30만원 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 본건 토지는 현재 농경지, 건부지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 지목과 현황의 차이, 그리고 개발 행위 허가 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다 [cite:INDEX, INDEX].

5. 생활정보

* 교통:

* 건물 소재지(반곡동)는 시내버스 정류장과의 접근성이 보통이며, 차량 접근이 용이합니다 [cite:INDEX].

* 토지 소재지(소초면 흥양리)는 차량 접근이 가능하며, 인근 취락과의 접근성은 보통입니다. 또한, 원주시 내 시내버스 노선이 운행되고 있다는 정보가 있습니다 [cite:INDEX].

* 편의시설:

* 건물 소재지(반곡동)는 혁신도시 내에 위치하여 각종 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다 [cite:INDEX].

* 토지 소재지(소초면 흥양리)는 전원 주택지대로 주변에 생활 시설이 들어서고 있으며, 흥양초등학교가 인근에 있습니다 [cite:INDEX].

* 주변 환경:

* 소초면 흥양리 지역에서는 과거 의료폐기물 소각 시설 설치 추진 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있습니다 [cite:INDEX, INDEX, INDEX]. 현재 해당 시설의 재추진 가능성이 제기되고 있으며, 이는 지역 환경 및 주민 생활에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 반곡동 일대는 혁신도시 개발로 인해 비교적 현대적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다 [cite:INDEX].

6. 잠재적 리스크

* 복합적인 물건 구성: 토지와 건물이 서로 다른 지역(소초면 vs 반곡동)에 위치해 일괄 매각되는 특이한 물건입니다. 이로 인해 관리 및 활용 방안이 복잡해질 수 있습니다.

* 농지 취득 및 이용 규제: 토지(목록2~4)는 농지로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 특히 개발 목적의 이용 시 관련 규제 및 허가 절차가 까다로울 수 있습니다. 목록2번의 경우 일부 전용 허가가 이루어져 있어 행정 절차 확인이 중요합니다 [cite:INDEX].

* 현황 도로 이용: 목록4 토지가 현황 도로로 이용되고 있으나 공부상 지목은 전으로 되어 있습니다. 이는 향후 진입로 사용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다 [cite:INDEX].

* 매각 제외 물건: 목록3 토지에 매각에서 제외되는 관정이 존재하여, 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다 [cite:INDEX].

* 건물 공실: 건물(근린생활시설)이 현재 공실 상태로, 공실 장기화 또는 임대차 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 복합 경매 사건: 중복 병합 사건으로 인해 경매 절차가 복잡하고, 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다 [cite:INDEX].

* 갈등 유발 시설 인근 가능성: 소초면 지역에 의료폐기물 소각 시설 재추진 논의가 있어, 해당 지역에 대한 잠재적 환경 및 민원 리스크를 고려해야 할 수 있습니다 [cite:INDEX, INDEX, INDEX].

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리에 위치한 토지와 원주시 반곡동에 위치한 상가 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지는 계획관리지역으로 농경지, 건부지, 도로 등으로 이용되고 있으며, 건물은 상업지역의 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. 두 부동산의 소재지가 상이하고, 토지 이용 현황 및 권리 관계에 있어 몇 가지 특이사항 및 주의사항이 존재합니다. 투자자는 각 부동산의 개별적인 가치와 함께 일괄 매각으로 인한 시너지 효과 또는 그로 인한 복합적인 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 반곡동 상가: 혁신도시의 지속적인 개발 및 주변 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소초면 토지: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 현재의 농경지 및 도로 이용 현황, 농지 취득 자격 등을 면밀히 검토하여 활용 방안을 모색해야 합니다.

* 일괄 매각 시너지: 두 물건을 함께 보유함으로써 발생할 수 있는 특정 시너지 효과(예: 연계 사업 등)를 기대할 수 있으나, 물리적 거리 및 용도의 차이로 인해 이는 제한적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 440,478,000원입니다.

주변 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 반곡동 상가(1층, 86.24㎡)의 최근 실거래가 및 임대료 시세 조사: 유사 면적 및 층수의 상가 매물의 제곱미터당 가격, 월세 전환율 등을 파악해야 합니다.

* 소초면 흥양리 토지(3245㎡)의 최근 실거래가 및 공시지가 정보 분석: 해당 지역의 계획관리지역 토지, 특히 농경지 및 현황 도로 이용 시의 제곱미터당 가격 추이를 파악해야 합니다.

* 물건의 잠재적 리스크(농지 규제, 현황 도로, 공실 가능성, 주변 환경 등)를 고려한 가치 평가: 이러한 리스크 요인들은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가와 주변 시세, 그리고 본건의 특수성 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본건과 같이 특이 사항이 많은 경우 이보다 낮거나 높게 형성될 수도 있습니다.

따라서, 향후 상세한 현장 조사, 주변 부동산 전문가 상담, 그리고 개별 자산 가치 평가를 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.