나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571220 [1] 인천광역시 계양구 계산동 295-1 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "부현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 4층 403호로서,

외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571220 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 295-1 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

건축물 정보:

건축년도: 1993년

총 층수: 4층

해당 층수: 4층

토지면적: 23.23㎡ (약 7.03평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "부현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건은 동측 및 남서측으로 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 7번)가 존재하며, 임대차보증금은 135,000,000원입니다. 해당 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강 (본건 경매 신청 채권자)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-02

확정일자: 2022-07-19

배당신고일자: 2024-08-30

대항력: 있음 (선순위 임차권)

비고: 인수되는 보증금 135,000,000원.

* 임차인: 함

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-02

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

말소기준권리:

서울보증보험주식회사의 가압류 (접수일자: 2024-02-26)가 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액:

225,000,000원

1.5. 상권분석

주변 환경:

본건은 부현초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

최근 시세 정보 (주변 다세대주택):

* 2026년 7월 거래 사례: 56.54㎡ (2003년식) 113,000,000원

* 2026년 7월 거래 사례: 47.42㎡ (1994년식) 80,000,000원

* 2026년 7월 거래 사례: 31.47㎡ (1990년식) 50,000,000원

분석:

본건(39.90㎡, 1993년식)과 유사한 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때, 시세는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 120,000,000원으로 책정되어 있습니다.

1.6. 생활정보

주변 편의시설:

부현초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강혜미 씨의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가(120,000,000원)보다 높은 금액으로, 경매를 통해 시세차익을 얻기 어려운 구조입니다.

* 건물 노후화: 1993년에 건축된 건물로, 약 33년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역 외에도 각종 보호구역 및 제한구역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다. 이는 경매 취득 시 총 투입 비용이 인수되는 보증금액과 연결되어, 시세 대비 높은 비용이 발생할 가능성이 높음을 의미합니다. 감정가는 120,000,000원이지만, 실제 시장 가치는 이보다 낮을 수 있으며, 인수되는 보증금액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 매수인이 135,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 이는 투자라기보다 부채 승계 성격이 강합니다.

* 시세 대비 높은 총 비용: 인수되는 보증금액을 고려하면, 본 건의 총 투자 비용은 예상 시장 가치보다 높을 가능성이 큽니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금 135,000,000원을 고려할 때, 매우 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 건은 인수되는 보증금이 감정가보다 높으므로, 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

매수인이 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + (135,000,000원 - 경매 진행 시 배당으로 회수되는 금액)'이 됩니다. 만약 입찰가가 135,000,000원 미만이라면, 부족한 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 비용은 항상 135,000,000원이 됩니다.

현재 추정되는 시장가치(약 70,000,000원~80,000,000원)와 감정가(120,000,000원)를 고려할 때, 135,000,000원의 총 비용은 손실로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 낙찰을 받는다고 가정하더라도, 이는 최소한의 비용으로 낙찰받는 것을 목표로 해야 합니다.

인수되는 보증금 135,000,000원에서 경매 절차상 배당으로 최소한의 금액이라도 회수될 수 있는 여지를 두기 위해, 또는 경매 절차 진행을 위한 상징적인 의미로, 10,000,000원 정도의 낮은 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 총 투입 비용은 135,000,000원이 되므로, 시세 대비 상당한 손실이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.