나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16525 [1] 인천광역시 중구 운서동 2793-2 영종해수사우나 3층301호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "공항철도 운서역" 서측 인근에 위치하고 있으며 인근은 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 공항철도 운서역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일자 : 2001.09.18)

외벽 : 석재붙임마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

3층 전체 301호로서 영종해수사우나 중 여자목욕탕임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시가지조성사업지역 경제자유구역(2015-12-30)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16525 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2793-2, 영종해수사우나 3층301호

용도: 목욕시설 (여자목욕탕)

감정가: 753,000,000원

토지 면적: 95.55㎡ (약 28.89평)

건물 면적: 409.46㎡ (약 123.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천관농업협동조합 (말소기준권리)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "공항철도 운서역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 근린생활시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 공항철도 운서역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제301호로서, 사용승인일자는 2001.09.18임. 외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시창호로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 을14. 천관농업협동조합의 근저당권 (2021.09.27 접수, 채권최고액 463,200,000원)임. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 예정임.

말소예정권리:

* 을15. 솔빛신용협동조합 근저당권 (2021.09.27 접수)

* 갑21. 천관농업협동조합 임의경매개시결정 (2024.10.07 접수)

* 갑22. 중구(인천광역시) 압류 (2024.12.12 접수)

* 갑23. 중구(인천광역시) 압류 (2026.04.02 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 기타 임차인 관련 세부 정보는 제공되지 않았음.

1.3. 상권분석

본건은 인천 중구 운서동 지역으로, 공항철도 운서역을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업 지역에 속함. 영종해수사우나라는 업종 특성상 지역 주민 및 공항 이용객 등 유동인구를 대상으로 하는 상권으로 파악됨.

1.4. 생활정보

교통: 공항철도 운서역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

주변 환경: 공항 관련 시설 및 다양한 상업 시설들이 밀집해 있어 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 존재함. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수하는 경우는 없을 것으로 보임.

건물 이용 상태: 3층 301호가 여자목욕탕으로 이용 중이라고 명시되어 있으나, 실제 공부상 용도 및 불법 건축물 등과 일치하는지 추가 확인이 필요할 수 있음.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권자의 전체 채권액이 본건 외 다른 담보물건에도 연관되어 있을 수 있음. 이는 채무 변제 및 향후 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있는 요인이지만, 본건 자체는 독립적으로 매각 처리됨.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 중구 운서동 역세권에 위치한 상업용 건물 내 목욕시설(여자목욕탕)로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편임. 감정가는 7억 5천만 원대이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 특이사항은 없어 보임. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 공항철도 운서역 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수하여 상업용 건물로서의 가치가 높음.

상업 지역: 주변 상권이 활성화되어 있어 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있음.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰 시 인수하는 권리 부담이 적음.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가 753,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있음. 다만, 실제 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 난이도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요함.

예상 입찰가 고려 기준: 753,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.