나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500805 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 605-10 정원아파트 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 동측 인근에 위치하
며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 4층 402호로서,
(사용승인일 : 2002.04.12)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상"아파트"(폐문부재로 내부확인 못함)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 "공동주택, 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지기준 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-10-29), 방화지구(2018-10-29), 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추5존치
관리구역), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한
법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500805 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 605-10 정원아파트 4층 402호 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 남주길11번길 35)

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원 (1억 4천 4백만원)

토지면적: 14.22㎡ (약 4.30평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.29㎡ (약 14.31평)

- 전용면적: 47.29㎡ (약 14.31평)

- 분양면적: 제공된 정보에는 포함되어 있지 않습니다.

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건

* 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용: 본 토지는 세장형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 토지 기준 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 관계 분석

* 경매개시 결정: 인천지방법원 2025타경500805 (강제경매)

* 채권자: 이OO

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경500805)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (참고: 제공된 등기부 요약의 '말소기준권리' 표기 방식이 일반적인 경우와 다소 상이할 수 있으나, 통상적인 경매 절차에 따라 진행됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동열 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인 인수분 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 명시된 바 없습니다. (일반적으로 지상권 등이 해당될 수 있으나, 본 건은 해당 없음)

1.3. 상권분석

상권 및 주변 환경 분석

* 지역 특성: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 생활 편의 정보

* 교육시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 위험 요소

* 재정비촉진지구: 해당 물건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성 및 이로 인한 영향(소음, 교통 통제 등)이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이동열(이 ) 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원이지만, 임차인의 권리 존재는 명도 절차에서 고려해야 할 부분입니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 정확한 물건 상태 파악의 어려움 및 잠재적 하자 가능성을 내포하므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

* JSON 데이터 불일치: 제공된 JSON 데이터는 1977년 준공된 단독주택에 관한 내용으로, 본 아파트 물건(2002년 사용승인, 철근콘크리트 구조 등)과 상이하여 보고서 작성에 참고하지 않았습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 서비스 및 검색 결과에서 해당 물건 인근에 특별히 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

종합적인 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 4천 4백만원입니다. 주거와 근린생활시설이 혼합된 지역으로 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리상 인수할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 건물 내부 확인이 불가능하다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 리스크입니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력과 동시에 사업 진행에 따른 불확실성도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

주요 투자 고려 사항

* 인천기계공업고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 참고

예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시장 가치, 추가적인 현장 조사 결과, 법원 경매 동향, 그리고 명도 절차의 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 감정가 144,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인(내부 확인 불가, 대항력 있는 임차인 등)을 면밀히 검토하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 도출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.