나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534689 [1] 인천광역시 계양구 병방동 134-2 동진빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 병방초등학교 북동측 인근에 위치하는 동진빌라 3층
301호로서 주위는 다세대주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부타일 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

병방동 134-2, 134-22 공히 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한
구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애물제한표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률},
상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호
구역(인천서부교육지원청문의(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도
권정비계획법}, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의
032-450-5594))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동 134-2 동진빌라 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경534689 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

토지면적은 26.10㎡(약 7.9평)이며, 건물(전용면적) 면적은 37.98㎡(약 11.5평)입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

건축물대장상 동진빌라는 1994년 08월 23일 사용승인되었으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 병방동에 소재하며, 병방초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 기존 주택지대 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2022년 02월 16일자 시흥세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(이범규, 보증금 120,000,000원, 전입 2021-05-25, 확정 2021-06-07)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 이범규 씨는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 상세히 기재되어 있습니다.

이름은 개인정보 보호를 위해 이 로 표기합니다.

주의사항으로, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 본 경매 물건 자체에 대해 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

압류 및 강제경매를 포함한 기타 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 병방동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 학교 등이 주변 환경을 구성하고 있습니다.

인천지하철 1호선 임학역과 계산역이 차량으로 이동 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 양호합니다.

주변에 병방초등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

상권은 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 병방초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로서 생활 편의를 위한 상업 시설 및 공공 시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 환경: 공항시설법상 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역(수평표면)으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 관련 시설로 인한 제약이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년대 초중반에 준공된 다세대주택으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 해당 문구는 HUG(주택도시보증공사)의 역할이나 조건에 변동이 있음을 시사할 수 있으나, 경매 절차상 권리 소멸 관계에 직접적인 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다. 다만, 명확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약에는 임대관계가 미상으로 되어 있으나, 실제 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권이 확인되므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다. (단, 본건은 매각으로 소멸될 예정임)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구의 입지 좋은 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

주변 학군 및 교통 환경이 양호하여 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만합니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 노후화 및 공항 관련 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임대 관계 미상이라는 부분은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역 내 입지: 병방초등학교 인근의 안정된 주거 지역입니다.

* 편리한 교통망: 버스 노선 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 하의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 시세 대비 합리적 투자 가능성: 감정가 및 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 시 투자 가치를 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 39.95㎡(약 12.1평)의 경우 2025년 12월 19일 98,000,000원에 거래되었습니다 (약 2,453,000원/㎡).

* 34.92㎡(약 10.6평)의 경우 2025년 12월 10일 75,000,000원에 거래되었습니다 (약 2,148,000원/㎡).

* 30.42㎡(약 9.2평)의 경우 2026년 7월 1일 30,000,000원에 거래되었습니다 (약 986,000원/㎡). (해당 거래는 면적 대비 금액이 현저히 낮아 특수 거래일 가능성이 있습니다.)

본건의 전용면적은 37.98㎡(약 11.5평)입니다.

가장 유사한 면적 및 최근 거래 사례(39.95㎡, 98,000,000원)와 감정가(95,000,000원)를 고려할 때, 적정 시세는 90,000,000원 ~ 98,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 90,000,000원으로 제안합니다. 다만, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.