나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572704 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 113동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인주중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 "인하대역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1999년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 내
제1층 제103호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 :
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청
평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호 2 :
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청
평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경572704 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 연OO (연창덕)

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 719, 동아.풍림아파트 113동 1층 103호

건물명: 동아.풍림아파트

용도: 아파트

건축년도: 1999년 11월 29일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

건물 전용면적: 84.36㎡ (약 25.52평)

1.4. 감정가 및 권리 정보

감정가: 317,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인주중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 수인분당선 "인하대역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 단지는 북동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 박미진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-31, 대항력 없음.

* 주식회사하나은행 (임차인: 연창덕): 보증금 340,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-31, 확정일자 2022-07-20, 배당신고일자 2024-09-11, 대항력 있음.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

가장 빠른 권리인 인천지방법원 2024타경572704 강제경매개시결정(갑9)이 말소기준권리가 됩니다. 이보다 선순위인 을구 22번 주택임차권(연창덕)은 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 매수인 인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 22번 임차권 등기(임대차보증금 340,000,000원, 전입일자 2022. 8. 31., 확정일자 2022. 7. 20.)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

아파트 단지 자체의 생활 편의를 중심으로 형성되어 있으며, 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 학익동아풍림

총 동수: 22동, 총 세대수: 1480세대

주차대수: 총 2254대 (지상 12대, 지하 37대, 전기차 충전기 지하 81대 포함)

최고층: 20층, 최저층: 1층

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 교육 환경

인주중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 연창덕 씨의 보증금 340,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 317,000,000원을 초과하는 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대차 계약의 상세 내용, 실제 점유 관계, 보증금의 배당 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 동아.풍림아파트 113동 1층 103호로, 일반적인 아파트로서의 입지 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 선순위 임차인(연창덕)의 보증금 340,000,000원입니다. 이 금액이 감정가 317,000,000원을 초과하므로, 매수 시 상당한 추가 부담이 발생하여 금전적 손실이 예상되는 상황입니다. 따라서 본건은 신중한 접근이 매우 요구되며, 투자보다는 위험 관리가 우선시되어야 합니다.

8. 투자 포인트

인수 보증금 3.4억원을 고려했을 때, 본 물건은 현재 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받지 않는 이상 수익을 기대하기 어렵습니다. 잠재적으로 시세보다 2억원 이상 낮은 가격에 취득할 수 있는 극히 드문 기회가 발생한다면 고려해볼 수 있으나, 현실적으로는 매우 어려운 조건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건 전용면적 84.36㎡(약 25.5평) 기준의 아파트 시세는 약 308,000,000원 내외로 추정됩니다. (59.75㎡ 2.6억, 123.51㎡ 3.65억 거래 사례 반영)

본건의 감정가는 317,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 경우, 을구 22번 주택임차권(연창덕)의 보증금 340,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 매수인의 총 실질 부담액이 [예상 입찰가 + 인수 보증금]이 됨을 의미합니다.

만약 예상 입찰가를 시세 수준인 308,000,000원으로 가정하면, 총 부담액은 308,000,000원 + 340,000,000원 = 648,000,000원이 됩니다. 이는 부동산의 현재 시세인 308,000,000원을 훨씬 초과하는 금액으로, 막대한 손실이 발생합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 본 물건의 실질 가치는 약 -32,000,000원 (308,000,000원 (시세) - 340,000,000원 (인수 보증금))으로 산출됩니다. 이는 단순히 계산상으로 본 물건에 투자할 경우 손실이 예상됨을 의미합니다.

현실적인 입찰가는 최저매각가격(감정가 317,000,000원) 이하에서 매우 신중하게 결정해야 하며, 인수 보증금의 존재로 인해 최저매각가격으로는 입찰이 부적절합니다.

결론적으로, 인수 보증금 3.4억원을 고려할 때, 본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 현재로서는 산출하기 어렵습니다. 인수 보증금만큼의 금액을 제외하고 입찰가를 산정해야 하지만, 이 경우 산출되는 금액은 0원 또는 마이너스(-)가 되어 실질적인 입찰가가 존재하지 않거나, 투자 시 손실이 불가피함을 시사합니다. 따라서, 입찰 참여를 재고하거나, 인수되는 보증금에 대한 추가적인 법률 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.