나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565911 [1] 인천광역시 남동구 만수동 891-16 제일빌라 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수5동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호로서,

외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경565911 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 891-16 제일빌라 가동 3층302호

* 건물 종류: 다세대주택

* 감정가: 94,000,000원

1.1. 상세 정보

* 건물명: 제일빌라 가동 302호

* 준공년도: 1993년 1월 13일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층

* 건물면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

* 토지면적: 15.98㎡ (약 4.83평)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수5동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 12월 27일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을10)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을10): 한국스탠다드차타드은행

* 가압류 (갑8): 신한카드

* 가압류 (갑9): 롯데캐피탈주식회사

* 가압류 (갑10): 농협은행

* 강제경매 (갑11): 롯데캐피탈주식회사

* 기타 선순위 권리 (갑6, 갑7) 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않습니다. (주의 요망)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 임대 관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요하므로 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 편의시설: 만수5동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통

* 대중교통: 버스정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 준공되어 약 30년 이상의 건물이므로, 시설 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

* 미등기 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

* 시세 편차: 주변 유사 물건의 매매 사례에서 상당한 가격 편차가 나타나고 있어, 실제 거래가치 판단 시 면밀한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 94,000,000원입니다. 건물은 1993년에 준공되었으며, 전용면적 34.29㎡ (약 10.37평)입니다. 등기부상 모든 채무는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, 등기부상 확인되지 않은 지상권의 가능성이 언급되어 주의가 필요합니다. 주변 유사 물건의 시세는 상당한 편차가 있으나, 유사 연식 및 면적의 물건이 9,300만원에 거래된 사례가 있어 본건의 감정가(9,400만원)는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 투자 및 관리가 용이합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 리스크가 적습니다.

* 인천 남동구에 위치한 안정적인 주거 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대중교통 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(약 36㎡) 및 준공연도(1991년)를 가진 다세대주택의 최근 매매 사례가 9,300만원으로 조사되었습니다.

* 감정가 9,400만원임을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 93,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근을 통해 93,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.