나이스옥션 법원경매 인천 2024타경527919 [1] 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 2동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2024.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 다세대주
택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 대중 교통여건은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2009.03.31)

외벽: 외장타일 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역)<도시 및 주거환경정비
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경527919 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 2동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물면적: 50.43㎡ (약 15.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로, 2009년 3월 31일 사용승인되었습니다. 외벽은 외장타일 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건 북측으로 소로의 포장도로가 접해 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경527919)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2009-05-04 (이관영), 2021-05-20 (송승수, 매매 금155,000,000원)

* 압류: 계양구 (말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (말소)

* 주택임차권: 조대현 (말소, 보증금 155,000,000원, 확정일자 2021-04-07)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조대현)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-23

확정일자: 2021-04-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 총 인수 권리

매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리(압류, 가압류, 임차권, 강제경매 등)는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 작전동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 근린생활시설이 공존하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 작동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건축물 정보

* 건축 연도: 2009년 3월 31일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 5층 중 4층

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건은 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 '정비구역' 지정은 향후 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 계양구 작전동에 위치한 본 다세대주택은 2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 권리분석 상 인수할 권리나 보증금이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하며, 향후 재개발 등 도시계획 변경 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식(2009년)으로 신축에 가까운 건물 상태.

* 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담 없음.

* 작전초등학교 인근의 편리한 주거 환경.

* 주변 시세 대비 합리적인 입찰을 통한 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 600만원에서 890만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 156,000,000원(평당 약 1020만원)으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 신축 연식과 인수 부담 없는 권리 관계를 고려하되, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 약 80~85% 수준인 130,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 시세 대비 합리적인 수준으로, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.