나이스옥션 법원경매 인천 2024타경515855 [1] 인천광역시 부평구 청천동 174-88 엘지맨션 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 "산곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2002.05.01.)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기 사항 있음.
- 임차보증금 107,000,000 임대차계약일자 2021.06.15, 확정일자 2021.06.16 등

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경515855 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 174-88 LG맨션 4층 401호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.26㎡ (약 4.92평)

건물면적: 33.71㎡ (약 10.20평) (전용면적)

건물지분: 33.71㎡ (약 10.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 7호선 "산곡역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 갑9 압류(울산세무서장)이며, 이에 따라 본건 부동산의 강제경매개시결정(갑10, 주택도시보증공사) 및 을12 주택임차권 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 을구 순위 12번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이진재)

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2023-08-11

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 주거용 건물과 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주변 시세는 최근 매매 사례를 바탕으로 분석함.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 12월, 전용면적 39.9㎡, 2002년식 남강쉐르빌7차101동(384-22)이 75,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 188만원)

* 2026년 7월, 전용면적 67.21㎡, 2003년식 하나빌리지(78-3)가 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 178.5만원)

본건 물건의 전용면적은 33.71㎡이며, 가장 유사한 사례인 남강쉐르빌7차(39.9㎡, 7500만원)를 기준으로 환산 시, 약 63,350,000원 수준의 시세로 추정됩니다. 감정가 107,000,000원과 시세 추정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호 다세대주택으로, 2002년 5월 1일에 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 학교(용마초등학교 인근), 지하철역(7호선 산곡역)이 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지역에 소규모 공장이 혼재하는 점은 주거 환경에 다소 영향을 줄 수 있습니다. 별도 조사 결과, 본건 주소지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기가 존재하였으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 특수 사항은 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차권 관련 사항

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기 내역이 존재하였으나, 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 시장 가치와 감정가 격차

유사 물건의 최근 실거래가 대비 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡한 부분이 있었으나, 현재는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 유사 물건 실거래가 대비 감정가가 높은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. HUG의 채권자이자 과거 임차인 관련 사항은 특수물건으로 분류될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 높은 감정가로 인한 잠재적 낙찰가 메리트

* 매각 후 소멸되는 권리 분석으로 명확한 권리 확보 가능

* 도심지 내 위치하여 지속적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 63,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(107,000,000원)와의 격차, 권리 분석 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 75,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 유사 실거래가 대비 약 10% 상회하는 금액으로, 입찰 시 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.