나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572476 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 702-9 한빛 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 미추홀구 주안동 소재 "주안2동행정복지센타" 남서측 인근에 위치하며,
인근은 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,

외벽;석재마감 등.
창호:섀시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 1개 동(연립주택 24호, 주차24대, 용적률 235.50%) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 소로에 접하며,북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-06-13) , 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추5존치관리구역),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 1유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>,
재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경572476 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 702-9 한빛 5층501호

용도: 연립주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물면적: 62.60㎡ (약 18.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 북측 및 남동측으로 소로에 접하며, 북서측으로 세로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 김국랑 (2019-11-07)

* 소유권 이전: 최미라 (2021-07-26)

* 가압류 (말소기준권리): 오케이에프앤아이대부주식회사 (2022-05-12, 9,990,387원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-11-14, 203,492,891원)

* 주택임차권: 이재명 (2023-07-27, 189,000,000원, 말소 예정)

임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(이재명)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-24

* 확정일자: 2021-06-11

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 4번 주택임차권 등기가 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리: 2022년 5월 12일 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류입니다.

매각 후 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 을구 4번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정입니다.

총 권리채권액: 약 198,990,387원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 주안동은 인천의 주요 주거지역 중 하나로, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지역 내 상업 활동은 주로 주거민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등이 주를 이룹니다.

인근에 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 주변 종합병원이나 대형 병원 정보는 별도 확인이 필요하나, 주거지대이므로 의원급 의료 시설은 존재할 가능성이 높습니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 유치원 및 중학교가 인근에 있습니다. (주안2,4동 1유치원, 주안2,4동 중학교, 남부교육청평생교육과)

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재정비촉진지구: 재개발/재건축 등의 정비 사업 추진 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 변동성을 내포할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 한국토지주택공사(LH) 또는 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있었던 것으로 보이며, 이는 낙찰 후 특정 절차나 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 구체적인 내용은 HUG에 확인이 필요합니다.

공동담보: 본 건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 채권 회수 과정에서 추가적인 영향을 줄 수 있습니다.

주택임차권: 비록 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력이나 실행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 철저한 권리분석이 요구됩니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 비교적 신축 건물의 연립주택으로, 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계는 명확하게 정리되는 추세이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특수 물건으로서 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮은 경향을 보이나, 신축 연식과 지역 개발 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2019년에 건축되어 비교적 최신 건물이므로 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

재정비촉진지구: 지역 개발 및 재정비 사업을 통한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수성: HUG의 인수 조건 변경 등 특이사항은 일반 경매 물건과 차별화된 상황을 의미하며, 이는 면밀한 분석 후 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 유사 면적(약 43-44㎡)의 다세대주택, 1993~2012년식 건물들의 최근 실거래가는 8,200만원 ~ 12,200만원 수준입니다.

* 본건 건물 면적(62.60㎡, 약 18.9평) 및 2019년 건축 연식을 고려할 때, 제시된 실거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 다만, 감정가(약 335만원/㎡)가 유사 면적의 최근 실거래가(약 189만원~273만원/㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

종합 고려사항:

* 신축 연식(2019년)은 분명한 장점입니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 여력이 있습니다.

* HUG 관련 특수 사항 및 권리관계 정리를 위한 추가 조사 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

* 말소 예정인 임차권으로 인해 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차를 확인해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

추천 입찰가: 약 180,000,000원 (감정가의 약 85% 수준으로, 신축 연식과 지역 개발 가능성을 반영하되, 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려한 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.