나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582992 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-통칭 '가동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582992 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 17-18, 서진아이원 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

토지지분: 18.59㎡ (약 5.62평)

건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, '가동'으로 통칭됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약: 본 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 등기부상 다양한 권리들이 존재했으나, 대부분 말소(예정) 상태로 인수 부담이 적은 물건입니다.

임차인 현황:

주택임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-04

확정일자: 2021-01-12

배당신고일자: 2023-04-10

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을구 7번)는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, HUG가 채권자로서 경매를 진행하므로 실질적으로는 말소될 것으로 판단됩니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

말소기준권리: 압류(남동세무서장, 2022-06-02)

주요 등기 현황 (말소 요약):

소유권이전 (천세영, 유지성)

주택임차권 (이 ) - 말소 (HUG 말소 동의 확약서 제출)

압류 (남동세무서장) - 말소

가압류 (주택도시보증공사) - 말소

강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본건 경매)

압류 (안산세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 2,119,000,000원

1.3. 상권분석

건물 정보: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 2001년 건축되어 2002년에 사용 승인되었습니다. 건물명은 '서진아이원'이며, 총 5층 중 5층에 위치합니다.

주변 시세 분석:

최근 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

갈산씨티빌(건축년도 2001년, 전용면적 45.24㎡): 2025년 12월 119,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 263만원)

세종빌리지(9동)(건축년도 1992년, 전용면적 38.66㎡): 2025년 12월 74,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 191만원)

우덕빌라(가동)(건축년도 1995년, 전용면적 50.48㎡): 2026년 7월 205,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 406만원)

본건(전용면적 38.85㎡)의 감정가는 120,000,000원입니다. 이는 평당 약 309만원 수준으로, 유사 건축 연도의 인근 거래 사례(갈산씨티빌)와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

건축 구조: 철근콘크리트조이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.

인근 시설: 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 버스정류장 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG와의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 매각 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성을 내포할 수 있습니다.

'가동' 통칭: '가동'으로 통칭되는 부분은 단지 내 특정 구분을 나타낼 수 있으며, 건물 전체의 구조나 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에 대해 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하며, 등기부상 권리 관계가 비교적 정리되어 있어 인수 부담이 적은 편입니다. 최근 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 이해와 최종 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

정리된 권리관계: HUG의 말소 동의로 임차권 등의 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아, 인수 부담이 적습니다.

안정적인 입지: 초등학교 및 버스정류장이 인접하여 기본적인 생활 편의성이 확보된 주거 지역입니다.

적정 감정가: 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

HUG의 참여: HUG의 적극적인 경매 진행은 빠른 매각 완료 및 명확한 절차 진행 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 총 매입가에 해당합니다.

최근 유사 물건의 실거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 세부 상태 등을 면밀히 검토하여 합리적인 가격으로 입찰하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.