나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59579 [1] 서울특별시 광진구 구의동 659 세림리오빌아파트 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "동서울 종합버스터미널" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 아파트단지를 중심으로 인근에 상업 및 편익시설 소재하는 아파트지역이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건 아파트단지의 남동측 약 500m 거리에 지하철 2호선 "강변역" 소재하고, 북동측으로 약 1.2km 거리에 지하철 5호선 "광나루역" 소재하고, 서측 약 1.9lm 거리에 지하철 2호선과 7호선의 환승역인 "건대입구역" 소재함.
본건 아파트단지의 남측에 접하여 버스정류장이 소재함. 본건의 그 너머 남측 약 150m, 동측 약 180m, 북서측 약 220m 거리에 노선 버스정류장이 소재함. 한편 본건의 남측 500m 거리에 고속버스터미널인 "동서울 종합터미널" 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 아파트 전체 1개동 중에 해당함.

외벽 : 페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 아파트로 이용중임.
(방4, 드레스룸, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 갖추고 있음.
본건 아파트 단지에 옥내 자주식 주차 70대분(2,091.79㎡)과 옥외 자주식 주차 19대분(228.5㎡) 주차공간 확보되어 있음. (세대당 1.483 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트단지 전체 대체로 다각형에 가까운 부정형의 토지로서 전체적으로 평탄한 경사지 상에 건립된 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지의 남동측으로 로폭 약 25m의 도로에 접하고 있으며, 북서측과 서측으로 로폭 약 6m도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%
일괄매각
물건 2. 토지 지분은 물건 1.의 대지권에 해당하는 토지 지분임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 광진구 구의동 659 세림리오빌아파트 9층 901호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경59579 (1)이며, 감정가는 1,200,000,000원입니다.

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 배OO입니다.

건물은 철근콘크리트조로, 사용승인일은 2005년 9월 2일입니다.

전용면적은 약 84.67㎡ (약 25.6평)이며, 공급면적은 117.84㎡ (약 35.65평)입니다.

토지면적은 총 5556.40㎡이며, 본건의 토지지분은 51.396699999999996㎡ (약 15.55평)입니다.

본 물건은 재매각 대상이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

주의사항으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

물건 2. 토지 지분은 물건 1.의 대지권에 해당하는 토지 지분입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치하며, "동서울 종합버스터미널" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트단지를 중심으로 상업 및 편익시설이 소재하는 아파트 지역으로, 주거용으로서 제반 입지조건이 양호한 편입니다.

교통은 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

남동측 약 500m 거리에 지하철 2호선 "강변역", 북동측 약 1.2km 거리에 지하철 5호선 "광나루역", 서측 약 1.9km 거리에 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 "건대입구역"이 소재합니다.

아파트 단지 남측에 바로 버스정류장이 인접해 있으며, 약 150m ~ 220m 거리에 여러 노선 버스정류장이 있습니다.

약 500m 거리에는 "동서울 종합터미널"이 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

본건 아파트 단지는 남동측 약 25m, 북서측 및 서측 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

주요 특이사항으로는 대항력있는 임차인, 대지권미등기, 재매각 등이 있습니다.

등기부등본상 다수의 권리 변동 및 근저당, 가등기 등이 확인됩니다.

토지 등기부 요약에서 "말소: 인수"로 표시된 권리들(예: 갑158, 갑161, 갑164, 갑166 및 관련 가등기 이전 등)은 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 11월 25일 접수된 "갑22" (20번 신재화 지분 압류)입니다. 이 날짜 이후의 권리들은 원칙적으로 말소되나, "말소: 인수" 표기된 권리들은 예외입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하성기

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1987-11-03

* 확정일자: 2005-09-05

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 있음

해당 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 배당 여부에 따라 달라질 수 있으나, 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

대지권미등기 상태로, 대지권 등기가 누락되어 있어 추후 등기 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 2,246,800,000원, 집합건물 등기부채권 총액은 12,620,143원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 강변역 및 동서울 종합터미널과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 대형 쇼핑몰, 영화관, 병원, 관공서 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

아파트 단지 내 상가 외에도 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 총 1개동, 60세대로 구성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조로, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다.

내부 이용상태는 방 4개, 드레스룸, 주방 및 거실, 욕실 2개, 발코니로 구성되어 있습니다.

난방, 위생, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주차는 옥내 70대, 옥외 19대로 세대당 1.483대 주차가 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 하성기 씨의 존재입니다. 2억 3천만원의 보증금이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, "말소: 인수"로 표시된 다수의 권리들은 경매 절차에서 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높아, 추가적인 법적, 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 이는 본 건의 복잡성을 가중시키는 요인입니다.

대지권 미등기 상태는 소유권 이전 및 관리 등에 있어 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

공유물분할을 위한 경매라는 특성상, 소유권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있으며, 재매각 이력이 있는 점은 이전 입찰 시에도 이러한 리스크 요인들이 충분히 고려되었음을 시사합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았으나, 동서울 종합버스터미널 인근으로 인한 교통량 증가 및 소음, 공해 등의 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 아파트는 강변역 역세권에 위치하며 다양한 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 그러나 공유물분할 경매, 대항력있는 임차인, 다수의 인수 권리, 대지권 미등기 등 복합적인 권리관계와 잠재적 위험 요인이 다수 존재합니다.

특히, 인수해야 할 권리들의 구체적인 내용과 금액을 정확히 파악하지 않으면 예상치 못한 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서 본건은 법률 및 부동산 권리 분석에 대한 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자가 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 요충지 (강변역, 동서울터미널, 버스노선)

생활 편의시설 및 상권 발달 지역

아파트로서의 기본적인 주거 가치

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,200,000,000원, 최근 실거래가 최고 1,250,000,000원 수준을 보이고 있으나, 다수의 인수 권리 및 대항력있는 임차인의 보증금(230,000,000원) 존재, 대지권 미등기, 재매각 등 매우 높은 위험 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 복합적인 위험 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현재 물건의 잠재적 위험과 인수 부담 등을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 900,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 여부 및 '말소: 인수' 권리들의 정확한 금액 산정 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 약 950,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.