나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59975 [1] 서울특별시 송파구 거여동 173-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현감정 · 평가일 2024.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "영풍초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 아파트단지, 근린 상가 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반
입지 여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 거여역이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지의 토지로, 현황 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016
-11-28)(1호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은"거여역2지역주택조합"사업구역 내에 소재하는 부동산으로, 기준시점 현재 조합
설립인가를 득한 상태이며(2023.04.20.), 경매 진행시 낙찰자의 당해 사업과 관련한
권리관계 등은 조합사무실에 반드시 확인 바람.(조합사무실 02-6011-1230)

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59975 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 173-17

* 용도: 근린주택 (다가구주택 6가구, 근린생활시설)

* 감정가: 6,896,038,080원

* 토지면적: 431.00㎡ (약 130.4평)

* 건물면적: 787.91㎡ (약 238.3평)

* 건물 제시외면적: 136.40㎡ (약 41.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "영풍초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트단지, 근린 상가 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 거여역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 정방형 평지의 토지로서, 현황은 주거나지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역/제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 최고가 근저당권은 성남중부새마을금고의 6,240,000,000원 근저당권(2022.06.02. 접수)이며, 이는 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리(을3, 토지 기준)보다 후순위인 모든 권리(을4, 을5, 갑4, 갑5, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지등기부상 '갑'구에는 소유권이전(김학삼 → 거여역2지역주택조합추진위원회) 및 다수의 강제경매/가압류 등기가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

* 건물등기부상으로도 유사한 권리관계가 확인되며, 마찬가지로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 8,511,746,733원

* 임차인 현황:

* (주)무림건설: 보증금/차임 미상, 대항력 없음.

* 김관섭: 보증금/차임 0원, 전입일자 2021-06-22, 대항력 있음.

* 김제철: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2003-06-02, 확정일자 2019-12-30, 배당신고일자 2024-05-30, 대항력 있음.

* 문민규: 보증금/차임 0원, 전입일자 2023-09-04, 대항력 없음.

* 원에너지주식회사: 보증금/차임 0원, 전입일자 2020-12-21, 대항력 있음.

* 이도재: 보증금 30,000,000원, 차임 515,000원, 전입일자 2014-11-07, 배당신고일자 2024-04-22, 대항력 있음.

* 이도재: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2005-05-26, 배당신고일자 2024-05-24, 대항력 있음.

* 이도재: 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 이선애: 보증금/차임 0원, 전입일자 2015-04-03, 대항력 있음.

* 이철희: 보증금/차임 0원, 전입일자 2019-06-21, 대항력 있음.

* 정인순: 보증금 10,000,000원, 차임 605,000원, 전입일자 2021-04-14, 확정일자 2023-02-28, 배당신고일자 2024-04-22, 대항력 있음.

* 특이사항:

* 본건은 중복병합사건, 중복사건으로 진행 중입니다.

* "거여역2지역주택조합" 사업 구역 내에 소재하며, 현재 조합설립인가를 득한 상태입니다 (2023.04.20.). 경매 진행 시 낙찰자의 당해 사업 관련 권리관계는 조합 사무실(02-6011-1230)에 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인(김관섭, 원에너지주식회사, 이선애, 이철희)에 대한 인수 금액은 미상이나 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물(136.40㎡)도 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 송파구 거여동의 기존 주택가에 위치하며, 지하철 5호선 거여역 인근으로 주거 및 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 영풍초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 최근 거래된 주변 다세대/연립 주택 시세(2026년 5월 기준)를 보면, 61.75㎡(약 18.7평)의 다세대 주택이 5950만원에 거래되었고, 59.82㎡(약 18.1평)의 연립 주택은 1억 3000만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 같은 대규모 근린주택의 가치와는 차이가 있으나, 지역 내 주거용 부동산의 일반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건은 용도상 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼합되어 있어, 주거 임대 수익과 더불어 상가 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 거여역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 영풍초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 중학교 및 고등학교 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 거여역2지역주택조합 사업 지연 및 불확실성: 본건이 위치한 거여동 173-17번지는 '거여역2지역주택조합' 사업 구역 내에 포함되어 있습니다. 관련 검색 결과, 해당 지역주택조합 사업은 장기간 지연되고 법적 문제(자금 반환 소송 등)가 발생하고 있어 사업의 불확실성이 매우 높습니다. 조합 사무실에 사업 진행 현황, 낙찰자의 권리 관계 등을 반드시 확인해야 하며, 사업이 정상적으로 진행되지 않을 경우 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금/차임이 0원으로 기재된 임차인들의 경우 실제 인수 금액이 불분명하여 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 만큼, 사건 진행 절차상 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 거여동에 위치한 대지 약 130평, 건물 약 238평 규모의 근린주택으로, 지하철 5호선 거여역과 영풍초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '거여역2지역주택조합' 사업 구역 내에 포함되어 있으며, 해당 사업의 지연 및 법적 분쟁 사례가 다수 확인되는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며 일부 임차인의 보증금/차임 정보가 불분명하여 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 매각으로 인해 권리 상 문제는 소멸될 가능성이 높으나, 사업 불확실성과 임차인 관련 문제는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 지하철 5호선 거여역 역세권이며, 영풍초등학교 인근의 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 대규모 근린주택: 연면적 약 238평의 상당한 규모를 갖춘 근린주택으로, 다가구 주택 및 근린생활시설을 통한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지역주택조합 사업 정상화 시 잠재적 가치 상승: 만약 지역주택조합 사업이 정상적으로 추진되어 개발이 완료된다면, 해당 지역의 가치 상승을 통한 수혜를 기대할 수 있습니다. (단, 현재 사업 불확실성이 매우 높음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,896,038,080원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

그러나 '거여역2지역주택조합' 사업의 불확실성, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 약 48억원 ~ 55억원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 지역주택조합 사업 진행 상황에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문을 통해 예상되는 추가적인 위험 요인(예: 소송 비용, 임차인 관련 법적 분쟁 등)을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 지역주택조합 사업이 완전히 무산되거나, 상당한 추가 비용이 발생할 가능성이 높다고 판단될 경우, 예상 입찰가는 더욱 하향 조정될 수 있습니다.

주변 연립/다세대/빌라 시세는 본건과 규모 및 용도가 달라 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 최소한의 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (참고: 61.75㎡ 다세대 5950만원, 59.82㎡ 연립 1억 3000만원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.