나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63998 [2] 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단 교차로"북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2호선, 구의역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 4층 403호 외 2개호로서,
외벽: 치장벽돌쌓기 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

공히,
다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 노폭 약6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건의 등기사항전부증명서상 대지권 비율은 각 183.1분의 11.5782이나, 토지대장 대지권등록부상 403호(기호1) 및 203호(기호2)의 대지권비율은 별도로 등록되어 있지 않고 302호(기호3)는 183.1분의 22.3877로 등록되어 있는바, 이는 세대수 변경 전 상태로 토지대장이 미정리된 것으로 추정되므로 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울동부지방법원 2024타경63998 (2) 부동산 강제 경매 물건입니다.

해당 물건은 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 2층 203호에 소재하는 다세대주택입니다.

감정가는 160,000,000원입니다.

토지 면적은 11.58㎡ (약 3.50평)이며, 건물 면적은 20.79㎡ (약 6.29평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이OO입니다.

중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등의 특이사항 및 특수 물건 정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단 교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 구의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측 및 북동측으로 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제 및 제한 사항이 존재하므로, 자세한 내용은 관련 부서 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 김명희 씨의 근저당권(을10)입니다.

본 경매는 이유나 씨(2024년 11월 18일 접수, 강제경매) 및 이건희 씨(2025년 7월 24일 접수, 강제경매)에 의해 진행됩니다.

주요 권리 사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 인수 부담이 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도인: 서울주택도시공사)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 21일

확정일자: 2022년 10월 28일

대항력: 있음

비고: 등기부상 을구 11번 주택임차권으로 등재되어 있으며, 매각으로 인해 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 이건희

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 21일

확정일자: 2022년 10월 28일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 11월 20일

비고: 대항력이 있으며, 전입 및 확정일자 일자가 서울보증보험(서울주택도시공사) 임차인과 동일합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원 역시 인수될 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액은 45,000,000원 + 105,000,000원 = 150,000,000원으로, 이 중 45,000,000원은 명확히 인수 대상이며, 이건희 임차인의 보증금 105,000,000원 역시 인수될 가능성이 높아 주의가 요구됩니다.

공부와의 차이:

등기사항전부증명서상 대지권 비율과 토지대장 대지권등록부상의 등록 내용이 일치하지 않는 것으로 파악됩니다. 이는 세대수 변경 전 상태로 토지대장이 미정리된 것으로 추정되므로, 경매 진행 시 참고 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 구의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

지하철 2호선 구의역과의 접근성이 양호하며, 올림픽대교북단 교차로 인근으로 차량 이동이 편리합니다.

최근 매매 사례를 보면, 2026년 7월 9일 거래된 포레스트빌리지(2023년 준공, 55.18㎡)가 57,500만원에 거래되었고, 2026년 7월 3일 거래된 진성파크뷰(2022년 준공, 24.89㎡)는 41,000만원에 거래되었습니다.

본건 건물(다솜빌)은 2008년에 준공되었으며, 면적이 20.79㎡로 최근 거래된 진성파크뷰(24.89㎡)와 유사한 소형 평형입니다.

감정가 160,000,000원에 비해 최근 유사 면적의 거래 사례 가격이 훨씬 높게 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 구의역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 45,000,000원의 서울보증보험(서울주택도시공사) 임차인은 명확히 인수 대상이며, 보증금 105,000,000원의 이건희 임차인 또한 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다. 총 150,000,000원에 달하는 보증금 부담으로 인해 실제 낙찰가 외 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

* 토지 공부상 불일치: 토지대장과 등기부상 대지권 비율의 차이가 존재하며, 토지대장 미정리 상태로 추정되어 추가 확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 전용면적 20.79㎡의 소형 주거 공간으로, 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

* 다양한 법적 제한: 토지이용계획상 다양한 용도 지역 및 행위 제한이 존재하므로, 건축 및 이용 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동의 역세권 인근에 위치하며, 감정가 대비 최근 시세가 높은 편으로 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계 150,000,000원(45,000,000원 명확 인수, 105,000,000원 인수 가능성 높음)을 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

토지 공부상 불일치 문제도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 위험 요인들을 감안할 때, 보증금 인수액을 제외한 순수 낙찰가 경쟁력이 중요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철 2호선 구의역 인근의 편리한 교통망을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 시세 차익 기대: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 인수되는 보증금을 고려하더라도 저가 매수 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 평형: 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

가장 유사한 면적(24.89㎡)의 최근 매매 사례(2026년 7월 3일, 41,000만원)를 기준으로 환산 시, 본건(20.79㎡)의 시세는 약 342,300,000원으로 추정됩니다.

하지만, 인수해야 할 임차인 보증금(최소 45,000,000원, 최대 150,000,000원)을 고려하면, 예상 총 매입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

예를 들어, 감정가 수준인 160,000,000원에 낙찰될 경우, 총 비용은 160,000,000원 + 150,000,000원 = 310,000,000원이 됩니다.

이는 추정 시세 범위 내에 있어 경쟁력이 있을 수 있습니다.

리스크 요인 및 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.