나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경293 [6] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상
업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도
는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외
8개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지1층의 경우 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어려우므로 건축물현황도 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경293 (6)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층 비103호

용도: 근린상가

감정가: 57,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.129㎡ (약 2.46평)

건물면적: 22.81㎡ (약 6.90평)

건물지분: 22.81㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 지1층의 경우 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정 어려움, 건축물현황도 참조 필요.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 50미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축선 구역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 지앤지타워

* 주소: 서울특별시 강동구 길동 150-1번지 (신주소: 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동))

* 준공일: 2012년 03월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 / 지상 7층

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2018-08-30, 동부신용협동조합, 근저당권 (채권액: 3,120,000,000원)

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존 (황규엽, 2012-04-24)

* 근저당 (동부신용협동조합, 3,120,000,000원, 2018-08-30) - 말소기준권리

* 근저당 (주식회사이마트24, 50,000,000원, 2018-08-30) - 말소

* 근저당공동담보 (동부신용협동조합, 240,000,000원, 2024-06-28) - 말소

* 임의경매 (동부신용협동조합, 2,021,790,100원, 2025-04-17) - 말소

* 압류 (강동세무서장, 2025-05-12) - 말소

* 총 등기부채권 총액: 3,410,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, "길동주민센터" 북동측 인근 상가지대에 속합니다.

* 주변 지역은 상업용, 업무용, 주상용 건물들이 혼재되어 있어 일반적인 상권의 형태를 띠고 있습니다.

* 노선 상가지대로서 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물은 근린상가 용도로 이용 중에 있으며, 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 길동주민센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 상업지역이므로 다양한 소매점 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육/의료/공원: 제공된 정보만으로는 인근 교육시설, 의료시설, 공원 등에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 특정의 어려움: 주의사항에 명시된 바와 같이, 지1층의 경우 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정에 어려움이 있을 수 있습니다. 건축물현황도 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인이 있는지 여부와 보증금, 차임 등 임대 조건이 전혀 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 가능성이 높으나, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 다른 물건들과 공동으로 담보 설정되어 경매 절차가 진행된 경우, 해당 공동담보물의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (제공된 정보상 채권자가 동부신용협동조합으로 동일하며, 채권액 규모가 큰 점 등을 고려할 때 가능성 있음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동의 상업지역에 위치한 근린상가(지하 1층 비103호)로, 감정가는 5,700만 원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지앤지타워 내 일부이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없어 보입니다. 교통 및 접근성이 양호하며, 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 지하층 호실 특정의 어려움, 임대 관계 미상 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동구 길동의 입지: 서울 동남권의 개발 계획과 연계될 수 있는 지역적 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 접근이 용이하여 방문객 및 상업 활동에 유리합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이어서 권리상 안전성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 57,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 분석

* 건물 상태 및 향후 리모델링 필요성 검토

* 예상 임대 수익률 분석 (임대 관계 미확인으로 인한 불확실성 고려)

* 권리상 인수 부담은 없으나, 지하층 호실 특정의 어려움 및 임대관계 미상 등을 감안한 리스크 프리미엄 반영

* 본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 상세한 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.