나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경293 [7] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상
업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도
는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외
8개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지1층의 경우 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어려우므로 건축물현황도 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하층비104호에 대한 서울동부지방법원 2025타경293 (7)호 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

신 주소는 서울특별시 강동구 천호대로 1195 (길동)이며, 건물명은 지앤지타워입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 7층 규모이며, 본건 B104호는 지하 1층에 위치하고 있습니다. 건축물대장상 용도는 업무시설 및 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정평가액은 449,000,000원입니다.

토지 면적은 64.28㎡ (약 19.44평)이며, 건물 면적은 180.35㎡ (약 54.56평)입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용, 업무용, 주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남동측으로 약 50미터, 남서측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축선 인접 등 다양한 도시계획적 및 군사시설 보호법상 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 경매 사건의 말소기준 권리는 2018년 8월 30일 동부신용협동조합이 접수한 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

등기부상 주요 권리로는 동부신용협동조합의 근저당권 (2018.08.30, 3,120,000,000원 및 2024.06.28, 240,000,000원), 주식회사이마트24의 근저당권 (2023.02.22, 50,000,000원), 동부신용협동조합의 임의경매개시결정 (2025.04.17, 2,021,790,100원) 및 강동세무서장의 압류 (2025.05.12) 등이 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,410,000,000원(근저당권 합계액 기준)으로, 이는 감정가격을 초과하는 수준입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 인수될 수 있는 잠재적 위험이 존재하므로 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 활용

본 물건은 지앤지타워라는 상가 건물 내 근린생활시설(B104호)로 이용되고 있습니다. 건축물대장상으로는 업무시설과 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 길동 지역은 상업용, 업무용, 주상용 건물이 혼재된 노선 상가지대로서, 길동주민센터 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능한 지역입니다. 인근 지역은 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있으며, 다양한 업종이 혼합된 복합 상권의 특성을 보입니다.

4.3. 본건 호실 정보

본건은 지하 1층 B104호입니다. 다만, 지1층의 경우 각 호실 표시가 불분명하여 정확한 위치 특정에 어려움이 있으므로, 건축물현황도를 반드시 참조하여 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 접근성도 양호합니다.

5.2. 생활 편의 시설

상업지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경

주변 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역으로, 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 특정의 어려움

지하 1층의 경우 각 호실의 구분이 명확하지 않아 정확한 위치 파악에 어려움이 있습니다. 건축물현황도를 통해 호실의 정확한 위치와 면적을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액 및 복잡한 권리 관계

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 초과하며, 다수의 근저당권 및 압류가 설정되어 있어 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 불명확하며 인수되는 보증금이 없더라도, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 공적 제한 사항

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 광로2류, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동구 길동의 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 편의시설 이용이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 지하층 호실 특정의 어려움, 감정가 대비 높은 채권 총액, 미상 임대차 관계, 다양한 공적 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 철저한 현장 조사와 호실 정확도 확인, 그리고 권리 관계 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 주요 도로 및 대중교통망 접근성이 우수하여 유동인구 유입에 유리합니다.

* 복합 건물 내 위치하여 기본적인 편의시설 및 주차 공간 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 건물의 현 상태, 예상 명도 비용, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 조사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.