나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경293 [3] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상
업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도
는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외
8개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울동부지방법원 2025타경293 (3)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1, 지앤지타워 2층 203호

건물명: 지앤지타워

용도: 근린상가

토지 면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

건물 면적: 115.37㎡ (약 34.90평)

감정가: 674,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동부신용협동조합 (채권 최고액 관련 내용으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다. 지하철 5호선 강동역이 도보 약 10~15분 거리에 위치하며, 9호선(예정) 길동생태공원역도 인접해 있습니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 50미터, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축선 등의 구역에 포함되어 있습니다.

* 주변 시설: 길동주민센터, 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 인근 주민들이 기피하는 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 30일 접수된 동부신용협동조합의 근저당권 (을5, 채권금액 3,120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 진행 중인 경매: 2025년 4월 17일 접수된 동부신용협동조합의 임의경매 (갑2, 채권금액 2,021,790,100원)로 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부채권 총액: 총 3,470,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 서울특별시 강동구

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전세권설정 (을10)

* 임차인 2: 주식회사 비와이

보증금: 0원

차임: 1,686,424원

전입일자(사업일자): 2024-11-07

배당신고일자: 2025-07-07

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본 물건이 위치한 지앤지타워는 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 7층 건물로 2012년 3월 16일에 사용승인되었습니다. 해당 호실(203호)은 2층에 위치하며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 건물 주변으로 다양한 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다. 길동 상업지구의 중심부에 위치하여 상권 활성화 정도가 높습니다.

* 가치 평가: 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 인근 지역의 개발 계획 및 발전 가능성에 따라 향후 상권 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 길동주민센터, 각종 병원, 은행, 상업 시설 등이 인근에 다수 분포하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 및 업무 환경: 주거 및 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 직주근접 환경을 갖추고 있어 임차인 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 대중교통: 지하철 5호선 강동역 및 9호선(예정) 길동생태공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권 총액: 34억 7천만원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건들의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 조건이나 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 구체적인 임대차 조건(임대료, 계약기간 등)은 현장 조사 또는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동의 중심 상권에 위치하며, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 입지 조건은 매우 양호합니다. 건물 자체도 비교적 신축(2012년 준공)에 속하며, 근린상가 및 업무시설로 활용 가치가 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없어 권리상 안전하다고 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동구 상업 및 업무 복합지구 내 입지: 장기적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 강동역 및 향후 개통될 9호선 역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부동산 임의경매: 채권자의 신청으로 진행된 경매로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인수되는 권리 없음: 권리 관계가 말끔하여 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 674,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 가격 및 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 투자 시에는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것이 일반적이나, 본 물건의 경우 개별적인 추가 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.