나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경293 [4] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상
업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도
는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외
8개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지1층의 경우 각 호실 표시가 없어 정확한 호실 특정이 어려우므로 건축물현황도 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경293 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

감정가: 349,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1, 지앤지타워 지하1층비101호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

토지면적: 49.92㎡ (약 15.1평)

건물면적: 140.06㎡ (약 42.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 노폭 약 50미터, 남서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2012년 4월 24일입니다.

말소기준권리: 2018년 8월 30일 접수된 동부신용협동조합의 근저당권(을5)으로, 채권금액은 3,120,000,000원입니다.

기타 권리사항으로는 주식회사이마트24 근저당권(을6, 50,000,000원, 말소), 동부신용협동조합 근저당권(을7, 240,000,000원, 공동담보, 말소), 동부신용협동조합의 임의경매개시결정(갑2, 2,021,790,100원, 말소), 강동세무서장의 압류(갑3, 말소)가 존재했으나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,410,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 지하 3층/지상 7층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 총 68개의 호실을 갖추고 있습니다. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 전체의 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 복합적으로 활용되고 있습니다. 건물의 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 주차, 승강기, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업지대 특성

본건이 위치한 길동 일대는 상업용, 업무용, 주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있습니다. 또한, 인근에 길동주민센터가 있어 지역 주민 편의시설 접근성이 좋으며, 강동구는 최근 주거 및 상업 시설이 동반 성장하며 새로운 업무 거점으로 주목받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본건은 길동주민센터 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 특정 관련 주의사항

지하 1층의 경우, 건축물현황도 상 각 호실의 표시가 없어 정확한 호실 특정에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 계약 시 건축물현황도를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계가 불분명하므로, 잠재적으로 인수될 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건 특이사항

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 개의 부동산이 묶여 있다는 의미이며, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과나 낙찰가에 따라 본건의 낙찰가 및 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발 163m), 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호), 건축선으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 이용이나 신축, 증축 시 제약을 받을 수 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동의 지앤지타워 내 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 위치합니다. 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 복합적으로 이용 가능하며, 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리관계는 복잡했으나, 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 지하 1층 호실 특정의 어려움, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 인수 리스크, 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 토지 이용계획상 다양한 제한사항이 존재하므로, 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울특별시 강동구 길동이라는 입지적 장점

* 근린상가 및 업무시설 활용 가능한 복합 용도

* 양호한 교통 접근성 및 주변 상업지대

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 349,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 상기 물건의 잠재적 리스크(호실 특정의 어려움, 임대 관계 미상, 공동담보 등)와 토지이용계획상의 제한사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 현장 조사를 통한 재평가가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.