나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51248 [2] 서울특별시 송파구 거여동 173-15 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 일련번호 1, 2
본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울영풍초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

- 일련번호 1, 2
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(거여역) 등이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

- 일련번호 1
철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 내 지하층 01호로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

- 일련번호 2
철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

- 일련번호 1, 2
본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

- 일련번호 1, 2
가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 일련번호 1, 2
본건 소재 토지는 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

- 일련번호 1, 2
본건 소재 토지는 세로한면에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지)).


- 일련번호 2
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는
부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 173-15번지 3층 301호에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

1.1. 사건개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51248 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 종로중부새마을금고 (기재된 채권자 명칭은 일부 마스킹 처리될 수 있습니다.)

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 173-15, 3층 301호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일자: 2008년 11월 07일

1.3. 면적및감정가

감정가: 264,000,000원

토지면적: 21.80㎡ (약 6.6평)

토지지분: 21.8㎡ (약 6.6평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.2평)

건물지분: 23.86㎡ (약 7.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각및경매정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 건축물정보(JSON분석)

건물 주 용도는 공동주택이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다. 건물에는 총 5세대가 거주 가능한 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동에 소재하며, "서울영풍초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지형상및도로상태

소재 토지는 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다. 토지는 세로 한면에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본 건은 소유권이전등기(갑2, 갑3)와 근저당권(을7, 말소기준권리), 가압류(갑4), 임의경매개시결정(갑5) 등기 등으로 구성되어 있습니다. 등기부채권 총액은 410,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2024년 03월 19일에 접수된 종로중부새마을금고의 근저당권(을7)입니다.

3.3. 선순위권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 10일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

주재홍 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 인수되는권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 최근매매사례분석(JSON)

최근 (2026년 7월) 주변 유사 부동산의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 서울 송파구 거여동 258-142 현대그린빌라가동 (59.82㎡): 130,000,000원

* 서울 송파구 거여동 258-158 현대그린빌라나동 (65.19㎡): 128,000,000원

* 서울 송파구 거여동 544-6 (52.57㎡): 115,000,000원 (비교적 최신 건물)

주변 시세는 면적당 약 200만원 ~ 220만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적(23.86㎡)을 기준으로 시세 적용 시 약 5,000만원 내외의 시장 가치가 추정됩니다. 다만, 감정가(264,000,000원) 대비 현저히 낮은 시세로, 감정가 산정 근거에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변환경

인근 서울영풍초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 녹지 공간 및 공원 이용이 편리합니다.

5.2. 교통편의성

지하철 5호선 거여역을 도보 또는 짧은 차량 이동으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용계획및제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.)은 이미 만료되었습니다.

6.2. 혐오시설및기타환경위험

제공된 자료에서는 명확히 확인되는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되는 점은 잠재적인 환경적 고려사항이 될 수 있습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 현장 조사 및 주변 환경 확인이 권장됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 송파구 거여동의 주거지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 다세대주택입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이가 존재하므로, 입찰 시 감정가보다는 시세 기반의 합리적인 판단이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 4,500만원 ~ 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(264,000,000원)와 시세 간의 상당한 괴리를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 45,000,000원으로 제시하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.