나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59234 [2] 서울특별시 송파구 문정동 645-2 에이치비지니스파크 10층씨-1007호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 북서측 인근에 위치하며,주위는
공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선(문정역)이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 10층 씨-1008호 외 1개호로서,
사용승인일 : 2017.04.27
규모 : 지하 4층 / 지상15층
외벽 : 석재붙임, 복합판넬붙임, 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 마감 등
창호 : 페어글라스창 등 임.

이용상태

본건 기호(가), (나)는 공부상 공장(지식산업센터)으로 벽체없이 일단으로 사용중임.
(후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기, 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공장(지식산업센터 등) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 18미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11
-12)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가서상 '본건기호(가)(나)는 공부상 공장(지식산업센터)으로 벽체없이 일단으로 사용중임'으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59234 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 645-2 에이치비즈니스파크 10층씨-1007호 (신주소: 서울특별시 송파구 법원로9길 26)

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 922,000,000원

* 토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 81.81㎡ (약 24.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2017.04.27

* 건물 규모: 지하 4층 / 지상 15층

* 건물명: 에이치비즈니스파크

* 건축물대장상 주요 용도: 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 문화및집회시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 서울동부지방법원 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공공기관 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본 건 남서측으로 노폭 약 18미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (2021.06.11) 중소기업은행 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 총 채권액: 등기부등본 상 총 채권액은 약 2,406,000,000원입니다. (감정가와 차이가 크므로 참고용)

* 주요 권리 내역: 다수의 근저당권, 근저당부채권질권 설정 및 임의경매개시결정 등기가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리 하에 잔금 납부와 동시에 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 관련 주의: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 문정동 비즈니스 벨트 중심부: 본 건은 서울동부지방법원, 서울동부구치소 등 법조타운과 다수의 지식산업센터가 밀집한 문정지구 핵심 상권에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변에 위치한 법원, 검찰청 등 공공기관 종사자 및 다수의 업무시설, 지식산업센터 내 근무자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 8호선 문정역을 도보로 이용할 수 있어, 직원 출퇴근 및 방문객 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 상업 및 편의시설: 문정역 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 문화시설 등이 발달해 있어 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 문정역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 문정역 일대의 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 서울동부지방법원, 서울동부구치소, 송파구청 등 공공기관이 가까이 위치해 있습니다.

* 녹지 및 휴식공간: 단지 주변으로 조성된 녹지 공간 및 공원 등을 통해 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. (예: 문정 로데오거리 인근 공원)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 존재: 본 건과 관련하여 중복 경매 사건이 접수되어 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 파악하고 관리할 필요가 있습니다.

* 내부 이용 현황: 감정평가서상 '본건 기호(가)(나)는 공부상 공장(지식산업센터)으로 벽체 없이 일단으로 사용 중임'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 이용 상태를 의미하나, 향후 내부 구조 변경 또는 용도 전환 시 관련 법규 및 설비 등을 추가로 검토해야 할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 비록 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 현재 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있으며, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 핵심 비즈니스 지구에 위치한 지식산업센터로, 지하철 8호선 문정역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 주변에 법조타운 및 다수의 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 건물 자체도 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정으로 권리상의 부담은 없습니다. 다만, 중복 사건의 존재와 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 사전에 철저히 검토하고 대비해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 교통 환경: 지하철 8호선 문정역 초역세권으로 탁월한 접근성 확보.

* 탄탄한 배후 수요: 법조타운 및 문정 비즈니스 벨트 내 다수의 업무시설, 공공기관 밀집으로 인한 임대 수요 풍부.

* 미래 가치: 문정지구 개발 및 강남권 비즈니스 벨트 확장이라는 잠재적 가치 상승 요인 보유.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하에 모든 등기된 권리가 소멸되어 안전한 물건.

* (주의) 명도 리스크 관리: 중복 사건 및 임대관계 미상에 대한 사전 조사 및 전략 수립이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액 922,000,000원을 기준으로 하되, 최근 인근 지역의 유사 지식산업센터 실거래가, 낙찰가율, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 명도 예상 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 중복 사건 및 명도 과정에서의 불확실성을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 투자자의 예상 수익률 목표와 리스크 감내 수준에 따라 적정 입찰가를 산정해야 하며, 충분한 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 결정하시길 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.