나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50572 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4m내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>,
일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 14층 건물 내 제8층 제805호외 3개호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설, CCTV설비,
소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 2필 일단의 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 3m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화양동 94-13, 111-42번지 : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50572 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대상물건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. (감정평가서 요약 요향표 기준. 구분건물감정평가요항표에는 북측 약 3m, 서측 약 2m 도로에 접한다고 기재되어 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.)

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 말소기준권리는 을1 근저당권(낙원새마을금고, 2023-11-17 접수)이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 인수되는 권리가 있는지 여부는 최종 확인 필요)

* 주요 등기사항:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2022-02-21 접수)

* 을1: 근저당권 (낙원새마을금고, 2023-11-17 접수, 금624,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (박제응, 2024-01-17 접수, 100,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 갑6: 임의경매 (낙원새마을금고, 2025-01-16 접수)

* 갑7: 가압류 (주식회사우리투자증권, 2025-02-14 접수, 금4,395,461,074원)

* 갑8: 압류 (서울특별시, 2025-03-26 접수)

* 등기부채권 총액: 5,019,461,074원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-18

* 확정일자: 2024-01-30

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하는 물건으로 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 만일 배당이 부족하여 보증금 일부 또는 전부를 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 실질적인 권리 관계 및 배당 여부에 대해 면밀히 확인하고, 필요시 법원에 문의하여 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 주거와 상업 기능이 복합적으로 혼재되어 있습니다.

* 업종 및 특성: 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 상가 시설과의 연계를 통해 기본적인 수요를 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교통: 지하철 7호선 "어린이대공원역" 이용이 용이합니다.

* 편의: 인근에 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 건물 정보:

* 건물명: 엘리시아1차

* 준공연도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 14층 건물

* 이용현황: 업무시설(오피스텔) (총 49호실, 도시형생활주택 28세대, 근린생활시설 2호 포함)

* 설비: 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설, CCTV설비, 소화전설비 등을 갖추었습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 분양면적: 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인의 대항력 존재 및 인수 보증금 0원 명시. 배당 부족 시 인수 가능성 있으므로 면밀한 확인 필요.

* 중복 병합 사건: 본건은 중복 병합 사건으로, 사건 진행 경과를 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

* 도로 관계: 감정평가서 상 동측 4m 도로 접, 구분건물감정평가요항표 상 북측 3m, 서측 2m 도로 접. 실제 도로 상황 확인 필요.

1.6. 종합 의견

엘리시아1차 오피스텔은 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 손색이 없습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통한 보증금 회수가 예상되나, 만일의 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 반드시 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점도 유의하여 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 이용 가능한 초역세권 오피스텔.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 연식이 짧고 현대적인 시설 보유.

* 안정적인 수요: 대학가 및 상업 지역 인접으로 임대 수요 꾸준.

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 면적으로 소액으로 접근 가능한 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 엘리시아1차 오피스텔 (전용면적 15.045㎡)의 최근 거래가는 2024년 10월~11월 기준으로 18,756만원에서 21,361만원 사이입니다.

* 가장 최근 거래가는 2024년 11월 1일의 18,756만원이며, 최고가는 2024년 10월 17일의 21,361만원입니다.

* 감정가와의 비교:

* 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 최고가 21,361만원과 비교 시, 감정가는 약 2,340만원 높게 책정되었습니다.

* 인수 금액 고려:

* 권리 분석 상 임차인의 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 만일의 경우를 대비한 예비비를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 최고가 21,361만원을 기준으로, 경매 물건의 특성(신축, 역세권, 임차인 이슈 등)을 감안하여 시세 대비 90~95% 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 0원 명시를 긍정적으로 보더라도, 불확실성을 감안하여 과도한 경쟁보다는 합리적인 선에서 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원에서 205,000,000원 사이로 제안합니다. (본가는 참고용이며, 현장 조사 및 시장 상황 변화에 따라 조정이 필요합니다.)

1.9. 주변 시설 (혐오시설 포함)

지도 검색 결과, 본 물건이 위치한 서울특별시 광진구 화양동 94-13 일대는 지하철 7호선 어린이대공원역 및 어린이대공원이 인접해 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 학교 등이 밀집한 지역입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.