나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50572 [2] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4m내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>,
일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 14층 건물 내 제8층 제805호외 3개호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설, CCTV설비,
소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 2필 일단의 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 3m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화양동 94-13, 111-42번지 : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50572 (2)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 7층705호

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물면적: 15.04㎡ (약 4.55평) - 전용면적

건축물대장상 총 건물 면적: 1995.26㎡ (49호실)

준공일자: 2021년 7월 13일

감정가: 242,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 화양동에 소재하며, 지하철 7호선 '어린이대공원역'에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대상 물건 인근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 지하철 7호선 '어린이대공원역'과 인근 버스정류장과의 접근성이 좋아 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

도로: 대상 물건 동측으로 노폭 약 4m 내외, 북측으로 노폭 약 3m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 17일 접수된 박제응의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

등기부채권 총액: 4,395,461,074원 (주식회사 우리투자증권의 가압류 등 포함)

임차인 현황:

* 조재영 (전입/사업일자: 2023-03-16)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-21

* 특이사항: 임차인은 전입일자상 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자는 없습니다. 배당신고는 하였으나, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 중요한 리스크 요인이므로 추가적인 법적 검토가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

주요 상권: 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합 상권입니다.

유동인구: 지하철역 이용객, 인근 주거 단지 및 학교 학생, 교직원 등의 유동인구를 기반으로 합니다.

입지 장점: 역세권 오피스텔로서, 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 상점, 은행, 병원 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교육시설: 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요)

여가/휴식: 서울어린이대공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 여가 및 휴식 활동에 용이합니다.

교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 통해 서울 도심 및 강남 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 조재영 임차인은 대항력이 존재하며, 확정일자가 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미회수 보증금(185,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

중복병합사건: 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 사건 처리 과정이 복잡해질 수 있습니다.

토지 지분 매각: 토지 면적이 5.37㎡로 매우 작아, 토지만으로는 독립적인 활용이 어렵습니다. 건물과의 일괄 매각이므로 큰 문제는 없을 수 있으나, 참고해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 조재영 씨의 존재입니다. 약 1억 8천 5백만원의 보증금이 인수될 가능성이 높으므로, 이를 낙찰 총 부담액에 반드시 포함하여 계산해야 합니다.

감정가 2억 4천 2백만원은 최근 실거래가(약 1억 8천 7백만원 ~ 2억 1천 3백만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담까지 고려한다면, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 1~2분 거리로, 역세권 오피스텔로서 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

풍부한 생활 인프라: 서울어린이대공원, 학교, 상업시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가 시세: 187,560,000원 ~ 213,610,000원 (2024년 10월~11월 실거래가 기준, 15.045㎡ 면적)

본 물건 감정가: 242,000,000원

대항력 있는 임차인 인수 가능 보증금: 185,000,000원

분석:

본 물건의 최근 실거래가는 약 1억 8천 7백만원에서 2억 1천 3백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 4천 2백만원은 최근 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 조재영 씨의 보증금 1억 8천 5백만원입니다. 만약 이 금액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 투입되는 자금은 입찰가에 보증금 1억 8천 5백만원을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 보증금 인수 금액을 고려할 때, 낙찰가 자체는 최근 시세 범위 내에서, 특히 보증금 부담을 상쇄할 수 있는 수준으로 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

보증금 인수 가능성을 염두에 둔다면, 최근 실거래가 최저가 수준인 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있다는 확신이 서지 않는 한, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.