나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50572 [3] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4m내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>,
일련번호(2) : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근
버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 14층 건물 내 제8층 제805호외 3개호로서,
외 벽 : 석재 및 대리석 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설, CCTV설비,
소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 2필 일단의 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 3m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화양동 94-13, 111-42번지 : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,
(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),
지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50572 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 219,000,000원

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.371㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

건물지분: 15.045㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량접근이 가능하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역" 및 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통임.

* 건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층/지상 14층 건물 내 제3층 제302호. 외벽은 석재 및 대리석 붙임 마감, 창호는 하이새시창호 등임. 현황 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, 지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (2023-11-17) 근저당권 (낙원새마을금고, 624,000,000원). 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나다현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-18

* 확정일자: 2023-12-18

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 5,019,461,074원. 이는 매우 높은 금액으로, 채무 총액이 과다한 상태입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

* 주변 시세:

* 엘리시아1차, 전용면적 15.045㎡ 기준 최근 매매 사례 (2024년 10월~11월):

* 187,560,000원 (2024.11.01)

* 203,190,000원 (2024.10.17)

* 213,610,000원 (2024.10.17)

* 평균 시세는 약 201,443,000원 수준으로 파악됩니다.

* 임대 시세: 제공된 JSON 데이터에는 전월세 관련 구체적인 정보가 없어 시세 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 어린이대공원역 인근의 다양한 상업 시설, 마트, 은행, 병원 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규정 확인 필요)

* 녹지공간: 어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 과도한 채무 총액: 등기부등본상 채무 총액이 50억 원을 초과하여, 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제나 추가적인 권리 관계 충돌의 가능성이 존재합니다.

* 중복 병합 사건: 해당 물건은 중복 병합 사건으로, 다수의 경매 절차가 진행 중일 수 있어 절차 진행 상황 및 변동 사항을 면밀히 주시해야 합니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 공급량 및 경기 변동에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 어린이대공원역 초역세권에 위치한 엘리시아1차 오피스텔로, 2021년 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 입지 조건과 주변 환경은 양호하나, 등기부 채무 총액이 50억 원을 상회하는 매우 높은 수준이며 중복 병합 사건이라는 점에서 권리 분석에 극도의 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 최근 실거래가와 비교 시 시세차익을 기대할 수 있으나, 높은 채무액으로 인한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 이용 가능한 역세권 프리미엄.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 및 컨디션 유지.

* 발달된 상권 및 생활 편의: 인근 상업시설, 학교, 공원 등 풍부한 생활 인프라.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 219,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (2024년 10-11월): 약 201,443,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 평균 및 감정가를 고려하여, 권리 관계의 리스크를 감안했을 때 현재 시세보다 낮은 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 세부 권리 관계 추가 분석이 필수적입니다.

* 면적 정보:

* 건물 전용면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 주변 시설 확인:

* 대상 물건지 인근을 지도 서비스로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 군사 관련 제한 사항을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.