나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경246 [2] 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""덕수고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린
생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층건 내 제1층 제111호 외 2개호수로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설임

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 광대로변 및 동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로3류
(폭 25m~30m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관
리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발
촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경246 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층112호 (신 주소: 서울특별시 송파구 위례서로 234, 1층112호)

용도: 근린상가

감정가: 2,840,000,000원

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

건물면적: 79.20㎡ (약 23.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "덕수고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 학교, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 5호선 거여역 이용이 편리한 위치에 있음.

본건 토지는 서측 및 남측으로 광대로변, 동측으로 소로변의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

본 물건은 말소기준권리(을1, 평택축산업협동조합 근저당, 2024-04-26 접수)보다 후순위인 권리들이 다수 설정되어 있으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨. '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 김화순

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-03

* 확정일자: 2025-04-03

* 배당신고일자: 2025-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 반환에 대한 법적 우선순위가 낮아 주의가 필요함.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 을1 (근저당, 평택축산업협동조합, 2024-04-26)

후순위 권리: 갑4(소유권이전, 주식회사청애), 갑5(가압류, 경기신용보증재단), 갑6(가압류, 신용보증기금), 갑7(가압류, 수협은행), 갑8(가압류, 농협은행주식회사/농업협동조합중앙회), 갑9(가압류, 서울보증보험주식회사), 갑10(압류, 충주세무서장), 갑11(강제경매, 농업협동조합중앙회), 갑12(임의경매, 평택축산업협동조합) 등이 모두 말소 예정임.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서울특별시 송파구 거여동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역임.

인근에 덕수고등학교를 비롯한 학교 시설과 다수의 공동주택 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 상권이 활성화되어 있으며, 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 모두 양호한 편임.

신 주소로 '위례서로'가 언급되는 점으로 보아 위례신도시 개발과 연관된 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

1.4. 생활정보

본 물건은 근린상가로서 직접적인 주거 생활 정보보다는 상업 시설로서의 가치가 중요함.

주변에 학교, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경임.

송파구 거여동 지역은 전반적으로 조용하고 안전한 주거 환경을 갖춘 것으로 평가되며, 이는 상업 시설 운영에도 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 경매 사건은 '2025타경246 (2)'이며, '2025타경404'와 같은 다른 경매 사건이 중복으로 진행되었거나 진행 중일 수 있음. 이는 권리관계의 복잡성이나 매각 절차에 영향을 줄 수 있으나, 본 건의 경우 일괄매각으로 진행되어 최종적으로는 하나의 절차로 정리될 가능성이 높음.

건물 전체 호수: 본 건물(우성르보아 위례)은 총 161호로 구성되어 있어, 상가 및 오피스텔 등 다양한 용도로 활용되고 있으며, 해당 호수(1층 112호) 외 다른 호실들의 권리 관계 및 이용 상태가 전체 건물 가치에 영향을 미칠 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 중로2류에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등의 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구라는 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 덕수고등학교 및 대규모 아파트 단지를 배후로 안정적인 수요 확보가 가능한 곳임.

건축물 자체는 비교적 신축(사용승인일 2023-06-16)이며, 철근콘크리트 구조로 견고함.

다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리상 문제는 적을 것으로 판단됨.

다만, '중복사건' 및 다양한 법적 제한 사항은 추가적인 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

서울 송파구의 핵심 지역에 위치하여 지가 상승 및 임대 수익률 증대 잠재력이 높음.

인근 학교 및 대규모 주거단지를 통한 안정적인 고정 수요 확보 가능.

비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,840,000,000원임.

최종 예상 입찰가는 법원 경매 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 해당 물건의 구체적인 현황(임대 상태, 수리 필요성 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 가치 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 산정할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.