나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8521 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-8 강남스타빌 302동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AM감정 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 4층 402호로서,

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택으로 4층(방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등), 옥탑(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측과 남서측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 미등재된 제시외 물건인 옥탑방과 전면 및 후면 베란다(후면 "내부구조도"와 "사진" 참조)가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 미등재된 제시외 물건인 옥탑방(발코니 포함)과 전면 및 후면 베란다(발코니)가 소재하고 있고 평가 및 매각에 포함함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 및 소재지 정보

3. * 사건번호: 수원지방법원 2024타경8521 (1)

4. * 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-8, 강남스타빌 302동 4층 402호

5. * 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

6. * 경매 구분: 부동산 임의경매

7. * 채권자: 서OOOOOOO

8. 1.2. 물건 현황

9. * 감정가: 385,000,000 원

10. * 토지 면적: 60.29 ㎡ (약 18.24 평)

11. * 건물 면적: 78.42 ㎡ (약 23.73 평)

12. * 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

13. * 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

14. * 사용 승인일: 2018년 02월 13일

15. * 해당 층: 4층

16. * 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

17. * 건물명: 강남스타빌 (302동)

18. * 단지 규모: 총 23세대 (강남스타빌 전체)

19. * 주차: 총 17대 (강남스타빌 전체)

20. 2. 입지조건

21. 2.1. 주변 환경

22. * 위치: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 서측 인근에 위치함.

23. * 주변 구성: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

24. 2.2. 교통 및 접근성

25. * 접근성: 본건까지 차량으로의 접근이 용이함.

26. * 대중교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리함.

27. * 도로: 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접함.

28. 2.3. 토지 이용 계획

29. * 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역.

30. * 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당함.

31. 2.4. 주변 시설

32. * 인근에 중일초등학교가 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호함.

33. * 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

34. 3. 권리분석

35. 3.1. 권리 현황

36. * 말소기준권리: 2020년 2월 28일 접수된 서수원새마을금고 근저당 (을1) 이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

37. * 매각으로 소멸되는 권리: 근저당 (을1, 을2), 가압류 (갑5, 갑6, 갑9), 임의경매 (갑7), 압류 (갑8) 등 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸됨.

38. * 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

39. 3.2. 임차인 현황

40. * 인수 보증금 합계: 0원

41. * 임대관계: 미상임.

42. * 주의사항: 임대관계가 불명확하므로, 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차 관계를 반드시 확인해야 함. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.

43. 4. 상권분석

44. 4.1. 주변 시세 동향

45. * 최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 7월 기준):

46. * 주변 다세대주택(시크빌, 헤렌하우스)의 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 시세는 약 1,050만원 ~ 1,700만원/평 수준으로 파악됨.

47. * 동일 단지 또는 유사 건축 연도(2017년)의 '시크빌'(665-26) 면적 46.57㎡ (약 14.09평) 건이 210,000,000원 (약 1,490만원/평), 면적 49.02㎡ (약 14.83평) 건이 250,000,000원 (약 1,686만원/평)에 거래됨.

48. 4.2. 본건 시세 평가

49. * 본건 건물 면적 78.42㎡ (약 23.73 평) 기준, 감정가는 385,000,000원이며, 평당 약 1,622만원 수준임.

50. * 이는 최근 인근 실거래가 중 높은 수준과 유사하거나 다소 높은 가격대로, 본건의 면적과 위치, 건물 상태 등을 고려한 것으로 보임.

51. * 특히, 공부상 미등재된 옥탑방 및 베란다 공간이 실질적인 이용 가치를 더할 것으로 예상됨.

52. 5. 생활정보

53. 5.1. 내부 구조 및 이용 상태

54. * 해당 호실은 4층에 위치하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 2개, 욕실 2개 등으로 구성된 것으로 보임.

55. * 또한, 공부상 미등재된 옥탑방(발코니 포함) 및 전면/후면 베란다(발코니) 공간이 있으며, 이 공간 역시 평가 및 매각 대상에 포함되어 실질적으로 추가적인 활용이 가능함.

56. 5.2. 건물 설비

57. * 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

58. * 승강기 및 주차 설비가 마련되어 있어 생활 편의성이 높음.

59. 6. 잠재적 리스크

60. 6.1. 미등재 제시외 물건

61. * 옥탑방과 베란다(발코니)가 공부상 미등재된 제시외 물건으로, 매각에 포함되어 낙찰받게 되나, 향후 건축법 등 관련 규정 위반 여부에 대한 행정적 문제가 발생할 소지가 있음. 다만, 감정평가에 포함되어 있어 매각 주체에서 이를 인지하고 있음을 시사함.

62. 6.2. 임대 관계 불명확

63. * 현재 임대관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 면밀한 조사가 필요함. (인수 보증금 없음으로 명시되어 있으나, 이는 보증금 회수와 관련된 내용이며 점유 여부와는 별개임)

64. 6.3. 제한 사항

65. * 토지이용계획상 다수의 법적 제한(성장관리권역, 보호구역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항임.

66. 7. 종합 의견

67. 본건은 용인시 기흥구 중동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있음. 2017년 건축된 건물로 신축 연차가 길지 않으며, 특히 공부상 미등재된 옥탑방 및 베란다 공간이 추가적인 활용 가치를 제공함. 권리관계는 비교적 명확하며 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 적으나, 임대관계 미상인 점과 미등재 제시외 물건의 법적 검토는 필요함. 전반적으로 개선의 여지가 있는 실거주 및 투자 목적의 물건으로 판단됨.

68. 8. 투자 포인트

69. * 추가 활용 가능한 미등재 공간(옥탑방, 베란다) 보유로 실사용 면적 증대 및 가치 상승 기대.

70. * 안정적인 지역 교통 및 생활 편의시설 접근성.

71. * 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적어 명도 후 정리가 용이할 것으로 예상.

72. * 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

73. 9. 예상 입찰가

74. * 감정가: 385,000,000원

75. * 최근 매매가 분석:

76. * 주변 유사 면적 및 건축 연도(2017년) 시크빌(665-26) 46.57㎡ (14.09평) 매매가: 210,000,000원 (약 1,490만원/평)

77. * 주변 유사 면적 및 건축 연도(2017년) 시크빌(665-26) 49.02㎡ (14.83평) 매매가: 250,000,000원 (약 1,686만원/평)

78. * 본건 면적 78.42㎡ (23.73평) 기준, 감정가는 약 1,622만원/평 수준임.

79. * 본건은 최근 거래된 유사 단지 대비 면적이 넓고, 미등재된 추가 공간이 있는 점을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보임.

80. * 다만, 임대관계 미확인 및 미등재 제시외 물건에 대한 잠재적 리스크를 고려하여, 입찰 참여 시에는 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

81. * 예상 입찰가 범위: 346,500,000원 ~ 365,750,000원

82. (참고: 본 예상 입찰가는 제시된 정보 및 시장 분석을 토대로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 및 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.