나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [9] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

건물면적: 44.95㎡ (약 13.62평)

1.3. 건축물 정보

건축물명: LINE VILLAGE 107 (라인빌리지 107)

주구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 10월 13일 (건축물대장상 사용승인일 2020.12.23)

층수: 지하 0층, 지상 4층 (본건 3층 303호)

주요 용도: 다세대주택 (도시형)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남동측으로 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

지역: 도시지역

용도지역: 제1종일반주거지역

그 외 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (한신대)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 씨에스엔터프라이즈주식회사 (2021.01.08)

* 근저당: 하나은행 (921,600,000원, 2021.01.08) - 말소기준권리

* 주택임차권: 최재혁 (120,000,000원, 2025.05.02) - 전입 2023.04.21, 확정 2023.03.24, 배당신고 2024.12.12

* 임의경매: 하나은행 (1,425,789,757원, 2024.11.26)

등기부채권 총액: 1,041,600,000원 (등기부상 표기된 금액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최재혁 (최 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-21

확정일자: 2023-03-24

배당신고일자: 2024-12-12

대항력: 없음

비고: 보증금/차임은 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

3.3. 권리 소멸 여부

본 경매는 하나은행의 근저당권을 말소기준으로 진행되며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최재혁은 대항력이 없어 보증금 회수를 배당을 통해 받아야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 양산동 일대는 주거 밀집 지역이며, 한신대학교 인근으로 젊은 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

4.2. 상업 시설

건축물 자체에 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 이용되는 호실(기호 4)이 포함되어 있어 건물 내 상업적 기능을 일부 포함하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 인근에 학교(한신대학교 등)가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설 및 공원이 있습니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 제한

* 본 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 특이사항

* 공동담보 및 중복사건으로 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 최재혁은 대항력이 없으나, 보증금이 1억 2천만원에 달하므로 배당 절차에서의 보증금 회수 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통 편리성은 양호한 편입니다. 다만, 여러 법규 제한 사항과 공동담보/중복사건으로 인한 복잡성을 고려해야 합니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 한신대학교 인근으로 임대 수요 확보 가능성.

* 건물 내 근린생활시설 포함으로 인한 복합 용도 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 44.95㎡ 기준으로 약 1억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 1억 6천 5백만원으로 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금(1억 2천만원)을 고려하되, 대항력이 없는 점을 감안하여 인수되는 보증금은 없다고 판단합니다. 이에 따라, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가로 120,000,000원 을 예상합니다. 이는 최근 실거래가 수준과 임차인 보증금 수준을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.