나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [11] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (11)

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1, 라인빌리지107 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 기존 주택지대와 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지는 인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 라인빌리지107

* 사용승인일: 2020년 12월 23일 (건축물대장 상 사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 외벽: 외장 석재붙임

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임

* 창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창

* 이용상태: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 전체는 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2021-01-08, 권리금액: 921,600,000원)

* 등기부상 현황

* 소유권보존: 씨에스엔터프라이즈주식회사 (접수일자: 2021-01-08)

* 근저당: 하나은행 (말소기준권리)

* 주택임차권: 박진원 (접수일자: 2025-05-29, 권리금액: 80,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 하나은행 (접수일자: 2024-11-26, 권리금액: 1,425,789,757원) - 말소 예정

* 총 등기부채권 금액: 1,001,600,000원

* 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음

2.1. 임차인 현황

* * 박

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-27

* 확정일자: 2022-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으나, 현재 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 배당신고일자(2024-12-10) 기준 배당이 이루어질 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 한신대학교가 있어 관련 학생 및 교직원 유동인구가 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 신축급(2016년식) 건물인 '라온빌 A동'은 2025년 12월 48.58㎡ 면적이 1억 2,500만원에 거래되었으며, '라온빌 B동'은 2026년 4월 49.705㎡ 면적이 1억 1,800만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 237만 원 ~ 257만 원 수준입니다.

* 반면, 연식이 오래된(1991년식) '동인빌라'는 2026년 5월 48.6㎡ 면적이 6,000만원에 거래되어 3.3㎡당 약 123만 원 수준으로, 건물 노후도에 따른 가격 차이가 큰 것을 확인할 수 있습니다.

3.1. 주변 시세 분석

* 본건(라인빌리지107, 2020년 사용승인)은 비교적 신축 건물로, 주변 '라온빌'(2016년식)의 시세(3.3㎡당 약 240만원)를 적용하여 예상 시세를 산출할 수 있습니다.

* 본건 면적 28.56㎡ (약 8.64평)에 3.3㎡당 약 240만원의 시세를 적용 시, 예상 시세는 약 2,070만원 (8.64평 * 240만원/평) ~ 2,250만원 (8.64평 * 260만원/평) 범위로 산출됩니다.

* (수정) 위 산출은 오산시 물건의 면적 단위를 평으로 잘못 적용한 오류입니다. 정확한 ㎡당 가격으로 재산출합니다.

* 주변 '라온빌'의 ㎡당 평균 시세는 약 2,470,000원 수준입니다.

* 본건 면적 28.56㎡에 이 시세를 적용하면, 예상 시세는 약 28.56㎡ * 2,470,000원/㎡ ≈ 70,650,000원입니다.

* 이는 감정가 110,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액으로, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 주변에는 한신대학교, 다수의 학교 및 근린생활시설이 있어 교육 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 외부 이동이 수월합니다.

5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 중복사건으로 경매 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한사항이 있어 향후 건축 또는 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가(110,000,000원)와 자체 시세 분석 결과(약 70,000,000원) 간 상당한 괴리가 존재하여, 높은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

* 임차인 박진원 씨는 대항력이 없으나 8천만원의 보증금이 있으므로, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있음)

6. 종합 의견

* 본건은 경기도 오산시 양산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이어서 낙찰자는 등기부상 권리 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 2020년식 신축급 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 대학교 인근이라는 입지 특성상 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 전혀 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리를 활용하여, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 주변 시세 분석 결과 (28.56㎡ 기준, 3.3㎡당 약 240만원 적용): 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원.

* 권리분석상 인수되는 채무 없음.

* 임차인 보증금(8천만원)은 배당을 통해 처리될 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 잠재적 리스크를 고려할 때, 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단, 경쟁 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.