나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [10] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (10)

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 3층304호

물건 종류: 도시형생활주택 / 다세대주택

감정가: 102,000,000 원

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물면적: 26.51㎡ (약 8.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

건물 사용승인일: 2020년 10월 13일

해당층: 3층

2. 입지조건

위치: 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경:

* 주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

* 인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존 등기상 권리자는 씨에스엔터프라이즈주식회사입니다.

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 921,600,000원 (접수일자 2021-01-08)

* 하나은행 근저당 (말소기준권리) 외 기타 근저당, 압류, 가압류 등의 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소된 권리: 하나은행 근저당 (접수일자 2021-01-08), 김상현 주택임차권 (접수일자 2025-01-24)

임차인 현황:

* 임차인: 김상현

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-15

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 등기부상 임차권은 말소되었으며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

총 채권액: 1,001,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택으로, 한신대학교 인근의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 한신대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 수요가 존재할 수 있으며, 주거 지역으로서의 배후 수요도 확보됩니다.

5. 생활정보

* 건물은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 304호입니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 공동현관 보안 설비 및 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

* 인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 공동담보 및 중복사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 명도 관련: 대항력 있는 임차인은 없으나, 점유자와의 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 대비가 필요합니다.

* 법적 제한: 비행안전구역 등 일부 법적 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 현장 확인 필수: 건물 노후도, 내부 상태, 하자 여부 등은 실제 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 양산동, 한신대학교 인근에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 2020년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 주거 및 교통 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 공동담보 및 중복사건으로 인한 복잡한 권리 관계는 경매 진행 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적습니다.

* 대학가 인근 입지: 한신대학교를 배후로 하는 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 주변 유사 건물(라온빌 A/B동, 2016년식, 약 48-49㎡)의 최근 매매가는 118,000,000원 ~ 125,000,000원 수준입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 2,374,000원 ~ 2,573,000원입니다.

* 본 건은 면적이 26.51㎡로 상대적으로 작으며, 2020년 사용승인으로 신축성이 있습니다. 유사 면적의 신축 빌라 시세를 고려할 때, 면적당 가격을 약 2,000,000원 ~ 2,300,000원으로 추정 시, 약 53,020,000원 ~ 60,973,000원의 시장 가치를 형성합니다.

* 감정가(102,000,000원)와 분석된 시장 가치 간에는 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 감정가의 기준이 다를 수 있음을 시사합니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없으며, 신축 건물임을 감안하여 시장 가치 및 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 75,000,000원 (7천 5백만원)

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