나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [7] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (7)

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1, 라인빌리지107 3층301호

용도: 도시형생활주택 (집합건물 표제부상 용도: 공동주택, 다세대주택(도시형))

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적: 19.65㎡ (약 5.94평)

건물 면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건축년도: 2020년 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 및 평지붕

층수: 본건은 3층에 위치 (건물 총 4층)

1.3. 감정가 및 권리 관계

감정가: 110,000,000원

말소기준권리: 2021년 1월 8일자 하나은행 근저당 (을1)

총 채권액: 약 1,011,600,000원 (근저당, 임의경매 등)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 오산시 양산동에 소재하며, "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남동측으로 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2021년 1월 8일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

본 임의경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소유권보존등기(갑1), 근저당(을1), 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑2) 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 석정헌

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 1일

확정일자: 2021년 1월 15일

배당신고일자: 2024년 12월 11일

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 명확하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항

본건은 공동담보 물건이며, 중복사건으로 분류됩니다. 이는 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

대학가 인근의 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

주변으로 단독 및 다가구주택이 많아 주거 환경이 형성되어 있습니다.

근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교육 및 교통

한신대학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

대중교통 이용이 편리하며 차량 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음의 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (한신대)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 성장관리권역

특히 비행안전제6구역에 해당하므로, 비행 관련 소음이나 안전 문제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 공동담보 및 중복사건으로 인한 추가적인 채권 채무 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 오산시 양산동 한신대학교 인근에 위치한 신축(2020년) 도시형생활주택입니다.

감정가는 110,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적의 신축 빌라 시세 등을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

대학가 인근의 수요와 신축 건물이라는 장점이 있으나, 비행안전구역 등 지역적 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 신축 건물로 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능합니다.

* 대학가 인근으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 신축 빌라(2016년식, 약 48-49㎡)의 실거래가가 11,800만원 ~ 12,500만원 수준인 점을 감안할 때, 본건(28.56㎡)의 적정 시세는 약 7000만원 ~ 8500만원으로 판단됩니다.

신축 연식(2020년)을 감안한 프리미엄을 고려하더라도, 감정가(110,000,000원)보다는 낮은 수준에서 입찰하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.