나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [12] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 4층402호

1.2. 물건종별

도시형생활주택

1.3. 감정가

297,000,000원

1.4. 면적

* 토지면적: 58.63㎡ (약 17.75평)

* 건물면적: 85.22㎡ (약 25.79평)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 사건번호

수원지방법원 2024타경12773 (12)

1.8. 건축년도

2020년 10월 13일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 오산시 양산동에 위치하며, "한신대학교 정문" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 8일 하나은행이 설정한 근저당권(채권최고액 921,600,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 씨에스엔터프라이즈주식회사 (2021.01.08)

* 근저당권: 하나은행 (2021.01.08, 921,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024.11.26, 1,425,789,757원)

* 등기부채권 총액: 921,600,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-12-21

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이 은(는) 보증금 200,000,000원, 차임 0원에 계약하였으며, 2020-12-21 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금의 인수 여부에 대한 법적 검토가 필요하며, 이는 상당한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 도시형생활주택으로, 4층 건물에 총 10세대가 거주 가능하며, 1층 일부는 근린생활시설(소매점)로 이용 중에 있습니다. 물건지 402호는 4층에 위치한 주거 공간입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 양산동 일대는 주거 지역으로, 단독주택 및 다가구주택이 밀집해 있으며, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 공원 등이 소재하여 생활 환경이 양호한 편입니다. 근린생활시설 이용 또한 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 한신대학교가 위치하고 있으며, 초, 중, 고등학교 학군 또한 고려해볼 수 있는 위치입니다.

5.3. 주거환경

도시형생활주택으로서 현대적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 은(는) 2020년 12월 21일 입주하여 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 여부가 불명확합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 매우 높은 리스크 요인입니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본 사건은 중복사건이며 공동담보로 진행되는 점은 채권 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 법적 및 행정적 제한

본 물건은 성장관리권역, 비행안전제6구역 등 다수의 법적 및 행정적 제한에 묶여 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 적절한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인 이 의 200,000,000원의 보증금과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 본 건의 최대 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 법적 검토 없이는 입찰을 신중하게 결정해야 합니다. 공동담보 및 중복사건이라는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로서 비교적 최신 주거 시설을 갖추고 있습니다.

* 오산시 양산동 일대의 주거지로서 기본적인 수요가 존재합니다.

* 이론적으로 낙찰 후 명도 과정이 원활하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 297,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 불확실성이라는 매우 높은 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 유사 면적 및 연식의 주변 시세 정보를 고려했을 때, 현재 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

상기 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 할인된 금액이며, 향후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 관련 제반 사항을 감안한 보수적인 수준의 예상가입니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.