나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [4] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (4)

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1, 라인빌리지107 2층 202호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕/평지붕 4층 건물 내 2층 202호 (도시형생활주택)

용도: 도시형생활주택 (다가구주택으로 이용 중인 부분)

사용승인일: 2020년 10월 13일 (본 건물 전체 사용승인일은 2020년 12월 23일)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 108,000,000원

토지면적: 19.19㎡ (약 5.8평)

토지 지분: 19.186㎡ (약 5.8평)

건물면적: 27.89㎡ (약 8.4평)

건물 지분: 27.89㎡ (약 8.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 개요

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 주택지대로서 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 씨에스엔터프라이즈주식회사 (2021-01-08)

근저당: 하나은행 (921,600,000원, 2021-01-08) - 말소기준권리

주택임차권: 임태순 (90,000,000원, 2021-01-19 확정일자, 2021-02-09 전입) - 2025-01-24 말소 등기됨

임의경매개시결정: 하나은행 (1,425,789,757원, 2024-11-26)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 임태순

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-09

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2024-12-17

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

임차인 임태순은 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-01-08)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

등기부채권 총액: 1,011,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 (JSON 분석)

본 물건과 유사한 주택 유형(다세대)의 최근 거래 사례를 분석합니다.

2025년 12월, 인근 라온빌A동(101동) 2층(전용 48.58㎡)이 125,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월, 인근 라온빌B동(102동) 2층(전용 49.705㎡)이 118,000,000원에 거래되었습니다.

1991년 준공된 동인빌라 2층(전용 48.6㎡)은 2026년 5월 60,000,000원에 거래되었으나, 준공연도가 오래되어 비교 가치가 낮습니다.

4.2. 최근 시세 동향

최근 2025년~2026년 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 48~49㎡)의 다세대주택 시세는 11,800만원 ~ 12,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적(약 8.4평)은 위 시세가 적용된 면적(약 14.7~15평)보다 훨씬 작으므로, 단순 비교는 어렵습니다. 유사 면적으로 환산 시 약 6,600만원 ~ 7,200만원 범위의 시장가가 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 한신대학교가 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

교통이 보통 수준으로 편리하여 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 주변에 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 임태순은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도에 따른 직접적인 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동주택의 전반적인 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

인근 시세 분석 결과, 유사 면적으로 환산 시 감정가 대비 시장 가치가 낮게 추정되는 점은 고려가 필요합니다.

중복사건 및 공동담보라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로 즉시 임대 수익 창출 가능성.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 최소화.

한신대학교 인근으로 임차 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.4평)의 신축급 도시형생활주택으로 환산 시, 시장가치는 약 6,600만원 ~ 7,200만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 감정가가 108,000,000원으로 책정되었으며, 준공년도가 2020년으로 비교적 신축입니다. 또한, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

감정가 대비 시장 가치가 낮게 추정되는 점을 감안하되, 신축 연식과 권리관계의 명확성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.