나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [1] 경기도 오산시 양산동 427-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 1층 계단실(주차장), 2-3층 다가구주택(각 4가구)으로 이용중임.
2. 목록1. 토지(도로)는 2018년 '오산시 양산동 660-13번지'로 도로지정을 받은 후 토지 이동이 있었고, 불특정 다수가 사용하는 도로로 이용되어야 한다고 함(오산시 사실조회서 회신 참조).

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 양산동 427-1

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 971,941,400원

* 토지면적: 766.00㎡ (약 231.7평)

* 건물면적: 341.62㎡ (약 103.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축연도: 2020년 (사용승인일 2020.10.13)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물

* 층별 현황: 1층 계단실(주차장), 2-3층 다가구주택(각 4가구)

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 오산시 양산동 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 23일자 하나은행 근저당권 (을1, 건물 / 을9, 토지) 이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리:

* 건물 등기부 을2번 주택임차권 (임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2020.10.15, 확정일자 2020.09.28)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* LILINQUAN (이임천): 보증금 80,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020.10.15, 확정일자 2020.09.28, 배당신고일자 2024.10.30, 대항력: 있음. (매수인이 인수할 수 있음)

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020.11.16, 확정일자 2020.10.28, 배당신고일자 2024.12.11, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 130,000,000원 (증액분 50,000,000원 포함), 차임 없음, 전입일자 2020.11.16, 확정일자 2022.12.09, 배당신고일자 2024.12.11, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2023.01.10, 확정일자 2022.12.27, 배당신고일자 2024.12.10, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2023.08.24, 확정일자 2023.08.24, 배당신고일자 2024.12.13, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2020.10.28, 확정일자 2020.10.28, 배당신고일자 2024.12.10, 대항력: 없음.

* 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2023.01.27, 확정일자 2022.12.23, 배당신고일자 2024.12.13, 대항력: 없음.

* 오 : 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2022.08.19, 확정일자 2022.07.26, 배당신고일자 2024.12.17, 대항력: 없음.

* 인수 가능한 임차인 보증금 합계: 80,000,000원 (LILINQUAN (이임천))

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건, 중복사건으로 경매 절차에 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 한신대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 등을 대상으로 한 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

* 주변에 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의 시설 이용이 양호합니다.

* 건축물대장상 용도가 단독주택(다가구주택)이나, 구분건물에는 제1종근린생활시설(소매점)도 포함되어 있어, 잠재적인 상업적 활용 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변에는 한신대학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 좋아 통근 및 이동이 용이합니다.

* 근린생활시설 및 공원이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: LILINQUAN (이임천)의 보증금 80,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 인수 금액을 고려한 자금 계획이 필요합니다.

* 도로 관련 이슈: 본건 토지(도로)가 '불특정 다수가 사용하는 도로'로 이용되어야 한다는 점은 추후 토지 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 오산시는 양산동 일대 교통망 확충을 위해 도로 건설을 진행하고 있으나, 해당 토지의 정확한 도로 지정 및 이용 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 특수 물건: 공동담보, 유동화물건, 중복사건 등 복잡한 권리 관계나 경매 절차상의 변동 가능성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 신축된 다가구주택으로, 한신대학교 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 다만, 인수해야 하는 임차인 보증금과 도로 관련 이슈는 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

* 신축 건물로서 향후 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있으나, 권리 관계 및 잠재적 리스크를 충분히 반영한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 한신대학교 인근으로 대학생 및 교직원 대상 임대 수익 안정성 확보.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 관리비 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 활용도 높은 건물 구조: 다가구주택으로 다수의 임대 가구 확보 가능.

* 지역 개발 잠재력: 오산시의 도로망 확충 사업 등으로 인한 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정평가액, 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하거나, 인수 후 총 투자 비용을 고려하여 책정해야 합니다.

* 따라서, 실제 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사와 권리 관계 분석 후 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 외 제반 비용, 명도 비용 등을 고려해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.