나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12773 [5] 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존
주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2)
본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)
인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)
본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)
철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13)

외 벽 : 외장 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(3)
다가구주택으로 이용중임.

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택 4가구
(후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단
독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서,

외 벽 : 외장석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점).
기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대
(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경12773 (5)

소재지: 경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 2층203호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 종류: 다세대주택(도시형)

감정가: 165,000,000원

토지 면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

건물 면적: 44.95㎡ (약 13.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2020년 12월 23일

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접 도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한신대), 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자)

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021년 1월 8일 접수, 921,600,000원)

선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

후순위 권리: 등기부등본 상 을구의 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최용식 (최 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2021년 1월 18일

* 배당신고일자: 2025년 2월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

총 채권액 (기록된 채권 총액): 1,061,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 정보 미상)

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다.

최근 인근 단지의 매매 사례를 보면, 2016년에 준공된 라온빌(전용면적 약 48.58㎡ ~ 49.705㎡)의 경우 2025년 12월 1억 2,500만원, 2026년 4월 1억 1,800만원에 거래되었습니다.

1991년에 준공된 동인빌라(전용면적 약 48.6㎡)는 2026년 5월 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건 라인빌리지 107은 2020년 12월 사용승인된 신축급 건물로, 연식 대비 시세는 라온빌과 유사하거나 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

한신대학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거지역 내에 있어 주변으로 상점, 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내 승강기 및 공동현관 보안설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 임대관계는 파악되지 않아 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다).

공동담보 및 중복사건으로 경매 절차상 특이사항이 발생할 가능성은 있으나, 현재까지는 정상 진행되는 것으로 보입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 12월에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 대학가 인근의 주거지로, 기본적인 생활 편의 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 최용식 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 법적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가(1억 6,500만원) 대비 최근 인근 신축급 다세대주택의 매매 시세(약 1억 1,800만원~1억 2,500만원)가 다소 낮게 형성된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

대학가 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,500만원입니다.

인근 유사 신축 연도(2016년) 다세대주택의 최근 실거래가가 약 1억 1,800만원에서 1억 2,500만원 수준임을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높은 편으로 판단됩니다.

본건 건물은 2020년 사용승인으로 신축에 가까우므로, 이를 감안하여 최근 실거래가보다 약간 상향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.